РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5"
№61251176140119161721

🔢 ИНН:
6163222120
🆔 ОГРН:
1216100005550
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
02.09.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5" (ИНН: 6163222120)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6163222120
ОГРН проверяемого лица 1216100005550
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате предостережение
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик КП № 5» ИНН 6163222120 Юридический адрес: Нижнебульварная, ул., зд. 6, офис. 802.3, г. Ростов-на-Дону, 344006. (указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина или наименование организации (в родительном падеже), их индивидуальные номера налогоплательщика) 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 300 от 26.06.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: 1. ООО «СЗ КП № 5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.1) по ул. Текучева, д. 205 в г. Ростове-на-Дону (далее - объект № 1) на основании разрешения на строительство № 61-44-042801-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.02.2028. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.12.2026. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 2 квартал 2026 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001563 от 28.11.2023 c изменениями от 08.08.2025 срок передачи объектов долевого строительства - 30.12.2026, срок ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2026 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 20.08.2025 размещена информация о строительстве объекта №1: - разрешение на строительство № 61-44-042801-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.02.2028; - разрешение на строительство № 61-44-042801-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.02.2028 с изменениями от 16.10.2024; - разрешение на строительство № 61-44-042801-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.02.2028 с изменениями от 30.10.2024; - проектная декларация № 61-001563 от 28.11.2023 c изменениями от 08.08.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место, кладовую); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2 кварталы 2025; - аудиторские заключения за 2023, 2024 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 августа 2025 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:352 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:352-61/214/2023-16). 2. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.2) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее – объект № 2) на основании разрешения на строительство № 61-44-042901-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.09.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 1 квартал 2027 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001565 от 28.11.2023 c изменениями от 08.08.2025 срок передачи объектов долевого строительства - 30.09.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2027 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП № 5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 20.08.2025 размещена информация о строительстве объекта № 2: - разрешение на строительство № 61-44-042901-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028; - разрешение на строительство № 61-44-042901-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028 с изменениями от 13.11.2024; -проектная декларация № 61-001565 от 28.11.2023 c изменениями от 08.08.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место, кладовую); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1,2 кварталы 2025; - аудиторские заключения за 2023, 2024 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 августа 2025 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:344 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:344-61/214/2023-7). 3. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.3) по ул. Текучева, д. 205 в г. Ростове-на-Дону (далее - объект № 3) на основании разрешения на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.08.2029. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.06.2028. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 4 квартал 2027 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001568 от 28.11.2023 c изменениями от 08.08.2025 срок передачи объектов долевого строительства - 30.06.2028, срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2027 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на даты мониторинга - 20.08.2025 размещена информация о строительстве объекта № 3: - разрешение на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.08.2029; -проектная декларация № 61-001568 от 29.11.2023 c изменениями от 08.08.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1,2 кварталы 2025; - аудиторские заключения за 2023, 2024 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 августа 2025 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:351 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:351-61/214/2023-9). 4. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.4) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее – объект № 4) на основании разрешения на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.05.2030. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.03.2029. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 3 квартал 2028 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001569 от 28.11.2023 c изменениями от 08.08.2025 срок передачи объектов долевого строительства - 30.03.2029, срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2028 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 21.08.2025 размещена информация о строительстве объекта № 4: - разрешение на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.05.2030; -проектная декларация № 61-001569 от 29.11.2023 c изменениями от 08.08.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2 кварталы 2025; - аудиторские заключения за 2023, 2024 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 августа 2025 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:346 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:346-61/214/2023-7). 5. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства объекта хранения автотранспорта (поз.5) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее – объект № 5) на основании разрешения на строительство № 61-44-043201-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.09.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 1 квартал 2027 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001570 от 28.11.2023 c изменениями от 08.08.2025 срок передачи объектов долевого строительства - 30.09.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2027 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 21.08.2025 размещена информация о строительстве объекта № 5: - разрешение на строительство № 61-44-043201-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028; -проектная декларация № 61-001570 от 29.11.2023 c изменениями от 08.08.2025; - проект договора участия в долевом строительстве на машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2 кварталы 2025; - аудиторские заключения за 2023, 2024 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 августа 2025 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:348 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:348-61/214/2023-7). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на даты мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов y застpойщика отсутствует в связи c получением по всем пяти позициям положительных заключений экспертиз проектной документации: 1. №61-2-1-2-069402-2023 от 16.11.2023, №61-2-1-1-032504-2024 от 25.06.2024, № 0011-2024 от 02.08.2024, № 0018-2024 от 26.09.2024 1 поз.); 2. № 61-2-1-1-063749-2023 от 23.10.2023, № 61-2-1-2-069587-2023 от 17.11.2023, № 61-2-1-1-032504-2024 от 25.06.2024, № 0015-2024 от 07.08.2024, № 0019-2024 от 05.11.2024 (2 поз.); 3. № 61-2-1-1-063749-2023 от 23.10.2023, № 61-2-1-2-069963-2023 от 20.11.2023, № 61-2-1-1-032504-2024 от 25.06.2024, № 0025-2024 от 27.11.2024, № 0001-2025 от 31.01.2025 (3 поз.); 4. №61-2-1-1-063749-2023 от 23.10.2023 № 61-2-1-2-069921-2023 от 20.11.2023 (4 поз.); 5. № 61-2-1-1-063749-2023 от 23.10.2023, № 61-2-1-2-069875-2023 от 20.11.2023 (5 поз.) B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО «СЗ КП № 5» по всем объектам размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. 1.Описание нарушения: Проведенный анализ проектов договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров), размещенных застройщиком в ЕИСЖС, по адресу: https://наш.дом.рф, показал, что проекты договоров по всем объектам строительства нуждаются в корректировке. Так, пункты 1.1.1, 4.1.1 6.2 проектов договоров не соответствуют требованиям, предусмотренным п. 1, п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». 1. Пояснение к нарушению: В п. 1.1.1 проектов договоров не определены основные характеристики объектов строительства (количество этажей, общая площадь, количество квартир, материал наружных стен и каркас жилого дома, материал поэтажных перекрытий и т.п.) В п. 4.1.1 проектов договоров не указаны сроки передачи объектов долевого строительства и сроки ввода объектов в эксплуатацию. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 1 ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве, и должны быть в обязательном порядке предусмотрены в проектах договоров. Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является существенным условием договора. В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Учитывая изложенное, срок передачи объектов долевого строительства должен быть точно определен конкретной датой и указан в проекте договоров. Необходимо отметить, что указание застройщиком в преамбуле проектов договоров, что их условия могут (будут) отличаться в зависимости от условий, согласованных непосредственно сторонами договора не должно распространяться на существенные условия договора. Учитывая изложенное, застройщик вправе самостоятельно определять форму проекта договора участия в долевом строительстве, но с учетом, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ существенных условий. Законодатель предусмотрел размещение в ЕИСЖС проектов договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства с целью информирования и ознакомления потенциальных участников долевого строительства с застройщиком и документами, подтверждающими его права на возводимый объект, и с существенными условиями договоров, на основании которых застройщик привлекает денежные средства, которые должны содержаться в проектах данных договоров, размещаемых одновременно с проектной декларацией в общедоступной системе (ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф. При этом проекты договоров участия в долевом строительстве должны соответствовать требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, застройщик, размещая проекты договоров в ЕИСЖС до их заключения, в том числе обеспечивает права потенциальных участников долевого строительства на проверку условий договоров на предмет соблюдения законодательства РФ, требований Федерального закона № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, размещение информации о характеристиках объектов долевого строительства и сроках их передачи в проектной декларации не может подменять размещение указанной информации в проектах договоров. Необходимо отметить также следующее. Исходя из конституционной свободы договора, законодатель не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять определенные преимущества экономически слабой и зависимой стороне, которая нуждается в особой защите своих прав. Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Это применимо, в частности, к сфере долевого строительства. Массовое строительство предполагает большое количество заключаемых договоров, где стороной, которая разрабатывает проекты договоров, выступает застройщик. Другой стороной выступает участник долевого строительства. Стандартный подход для застройщика существенно экономит ресурсы и средства строительной организации. По сравнению с обычным договором, в договоре участия в долевом строительстве гражданин не может влиять на условия договора, т.е. оказывается слабой стороной. Учитывая вышеизложенное, участник долевого строительства вынужден в такой ситуации присоединиться к имеющемуся проекту договора, предложенному застройщиком (более сильной стороной). Таким образом, договор участия в долевом строительстве обладает признаками договора присоединения, и, соответственно, к нему могут применяться положения ст. 428 ГК РФ. Договор участия в долевом строительстве, как и договор присоединения, разрабатывается в определенных формулярах и стандартных формах, разница состоит только в определении конкретного передаваемого объекта. Условия таких договоров могут быть приняты участником долевого строительства лишь путем присоединения к договору в целом. Договор участия в долевом строительстве, содержащий невыгодные для слабой стороны условия, часто дает возможность недобросовестным застройщикам использовать различные проблемы в законодательстве, позволяющие поставить себя в более выгодное положение. Учитывая изложенное участник долевого строительства является слабой стороной договора и нуждается в защите своих прав. Следовательно, указание в п. 1.1.1, п. 4.1.1 проектов договоров условий о предмете и сроках передачи объектов долевого строительства является обязательным и данные пункты с преамбулой проектов договоров нуждаются в корректировке. В соответствии с п. 6.2 проектов договоров «Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, в соответствии с действующим законодательством РФ составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства». Вместе с тем необходимо отметить следующее. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ), вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция ответственности именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. При этом с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность в отношении общего имущества, включая технологическое и инженерное оборудование. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта № 1 строительства заключен - 29.11.2023. Проектной документацией в составе объекта № 1 предусмотрено создание 1594 объектов долевого строительства, которые могут выступать объектом гражданского оборота (820 жилых помещений, 243 нежилых помещений, 531 машино-место, в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001563 в редакции на 09.12.2024 заключено 295 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, 51 в отношении нежилых помещений и 207 в отношении машино-мест, при этом первый договор заключен 29.11.2023). Также в состав данного объекта входит 547 наименований помещений общего пользования общей площадью 33463,36 кв. м. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта № 2 строительства заключен - 05.12.2023. Проектной документацией в составе объекта № 2 предусмотрено создание 1702 объекта долевого строительства, которые могут выступать объектом гражданского оборота (1344 жилых помещений, 119 нежилых помещений, 239 машино-место, в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001565 в редакции на 09.12.2024 заключено 402 договора участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, 20 в отношении нежилых помещений и 60 в отношении машино-мест, при этом первый договор заключен - 05.12.2023). Также в состав данного объекта входит 489 наименований помещений общего пользования общей площадью 30730,18 кв. м. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта № 3 строительства заключен - 05.12.2023. Проектной документацией в составе объекта № 3 предусмотрено создание 1450 объектов долевого строительства, которые могут выступать объектом гражданского оборота (1092 жилых помещений, 23 нежилых помещений, 335 машино-место, в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001568 в редакции на 09.12.2024 заключено 131 договор участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, 23 в отношении нежилых помещений и 74 в отношении машино-мест, при этом первый договор заключен - 05.12.2023). Также в состав данного объекта входит 495 наименований помещений общего пользования общей площадью 17350,08 кв. м. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта № 4 строительства заключен - 05.12.2023. Проектной документацией в составе объекта № 4 предусмотрено создание 1603 объектов долевого строительства, которые могут выступать объектом гражданского оборота (1344 жилых помещений, 12 нежилых помещений, 247 машино-место, в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001569 в редакции на 09.12.2024 заключено 230 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, 12 в отношении нежилых помещений и 54 в отношении машино-мест, при этом первый договор заключен - 05.12.2023). Также в состав данного объекта входит 460 наименований помещений общего пользования общей площадью 15423,95 кв. м. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта № 5 строительства заключен - 06.12.2023. Проектной документацией в составе объекта № 5 предусмотрено создание 778 машино-мест, в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001570 в редакции на 09.12.2024 заключено 158 договоров участия в долевом строительстве, при этом первый договор заключен - 06.12.2023). Также в состав данного объекта входит 64 наименования помещений общего пользования общей площадью 16513,64 кв. м. Таким образом, по всем пяти объектам имеются заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых является установление гарантийного срока для объекта долевого строительства - 5 лет. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве и передавший им согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома. Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации. При этом нельзя не учитывать, что выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартир в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, № 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме должны приниматься во внимание и положения статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона № 2300-1 о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества. Исходя из указанных выше положений законодательства гарантийный срок распространяется, в т.ч., и на помещения общего пользования. В связи с внесением застройщиком изменений в проекты договоров на все объекты в части уменьшения на них гарантийного срока до 3 лет уменьшается и гарантийный срок на общее имущество. Таким образом, складывается ситуация, когда на один и тот же объект у участников долевого строительства, заключивших договоры до 01.09.2024, указан гарантийный срок - 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших договоры после 01.09.2024 - 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Законодатель предусматривает различные способы управления многоквартирными домами. Наиболее распространенными способами в настоящее время являются передача управления многоквартирным домом управляющей компании - УК либо

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой