РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТОЛИЦЫНО"
№61251176140119574402

🔢 ИНН:
2366024462
🆔 ОГРН:
1202300068761
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
01.10.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТОЛИЦЫНО" (ИНН: 2366024462)

Смотреть все проверки данной организации (4 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 2366024462
ОГРН проверяемого лица 1202300068761
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТОЛИЦЫНО"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю (надзору) в области долевого строительства

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление № 430 от 25.09.2025
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 300 от 26.06.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО СЗ «Столицыно» (ИНН 2366024462) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства следующих объектов капитального строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) в г. Аксай, Ростовской области, поле № 18: 1) «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 1 (Литер 1.1)», (проектная декларация № 61-001707) (далее – Литер 1.1); Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.04.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001707 – 4 квартал 2026 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001707 от 03.12.2024 c изменениями по состоянию на 04.09.2025 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 30.04.2027, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2026 года. 2) «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 3 (Литер 3.1)», (проектная декларация № 61-001714) (далее – Литер 3.1); Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 31.12.2028. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001714 – 2 квартал 2028 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001714 от 06.12.2024 c изменениями по состоянию на 19.09.2025 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 31.12.2028, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2028 года. 3) «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 11 (Дом 11.1)», (проектная декларация № 61-001713); Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 31.12.2028. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001713 – 2 квартал 2028 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001713 от 06.12.2024 c изменениями по состоянию на 04.09.2025 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 31.12.2028, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2028 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Столицыно» (ИНН 2366024462) по объектам размещена следующая информация: - разрешение на строительство № RU61-502101-40-2024 от 28.11.2024 со сроком действия до 28.11.2028 (по Литеру 1.1), № RU61-502101-45-2024 от 29.11.2024 до 29.11.2028 (по Литеру 3.1), № RU61-502101-44-2024 от 29.11.2024 до 29.11.2028 (по Дому 11.1); - положительные заключения негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-068218-2024 от 18.11.2024 (по Литеру 1.1), № 61-2-1-2-069215-2024 от 21.11.2024 (по Литеру 3.1), № 61-2-1-2-069231-2024 от 29.11.2024 (по Дому 11.1); - положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 61-1-2-000029-2024 от 18.12.2024, № 61-1-2-000002-2025 от 15.01.2025 (по Литеру 1.1), № 61-1-2-000005-2025 от 14.08.2025 (по Литеру 3.1); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2024-291980697 от 02.12.2024 (по Литеру 1.1), № КУВИ-001/2024-294804964 от 04.12.2024 (по Литеру 3.1), № КУВИ-001/2024-294805482 от 04.12.2024 (по Дому 11.1)); - проектная декларация № 61-001707 от 03.12.2024 c изменениями по состоянию на 04.09.2025 (по Литеру 1.1), № 61-001714 от 06.12.2024 c изменениями по состоянию на 19.09.2025 (по Литеру 3.1), № 61-001713 от 06.12.2024 c изменениями по состоянию на 04.09.2025 (по Дому 11.1); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место по Литерам 1.1, 3.1 в редакции от 17.09.2025, по Дому 11.1 в редакции от 19.09.2025 (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2 кварталы 2025 года; - аудиторское заключение за 2024 год; - фотографии объектов (актуальные на 26.08.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 04.03.2024 (по Литеру 1.1); - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 1. Нарушения указанных нормативных правовых актов на дату мониторинга сайта не выявлены. 2. Описание нарушения: Проведенный анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 17.09.2025 и 19.09.2025 в ЕИСЖС, показал, что проекты договоров нуждаются в корректировке. Так, пункт 4.3.3 подпункта 4.3, пункт 6.4, пункт 5.3, абзац 1 пункта 5.4, пункт 5.6, пункт 6.5.1, абзацы 1, 2 пункта 6.3, абзац 2 пункта 7.5, пункт 7.12 проектов договоров не соответствуют требованиям ст. 4-10 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1). 2. Пояснения к нарушению: 2.1 В соответствии с пунктом 4.3.3 подпункта 4.3 проектов договоров «Участник долевого строительства обязуется: Нести расходы по содержанию Объекта долевого строительства, в том числе: своевременно производить оплату за содержание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги, включая расходы на содержание общего имущества Многоквартирного дома и придомовой территории пропорционально своей доле, а также выполнять другие обязанности, связанные с использованием Объекта долевого строительства. Для этих целей Участник долевого строительства обязуется заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание с выбранной Застройщиком организацией и открыть для этого лицевой счет в эксплуатирующей организации. Обязанность по уплате предусмотренных законом и договором на эксплуатацию и коммунальные услуги платежей возникает у Участника долевого строительства с момента подписания Акта приема-передачи, а при необоснованном уклонении от его подписания, в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение и/или неисполнение своих обязательств по принятию Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства компенсирует все возможные расходы на эксплуатацию и коммунальные услуги с момента получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства. Стороны договорились, что Участник долевого строительства соглашается с подбором Застройщиком формы управления Объекта капитального строительства и эксплуатирующей организации для приемки и эксплуатации Объекта капитального строительства. Настоящим Участник долевого строительства выражает согласие на заключение в будущем договора на управление и эксплуатацию дома с организацией, предложенной Застройщиком». В соответствии с пунктом 6.4 проектов договоров «Стороны достигли соглашения о том, что в случае возникновения обстоятельств, указанных в п. 6.3 настоящего договора (составление одностороннего Акта о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке), Участник долевого строительства в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение и/или неисполнение своих обязательств по принятию Объекта долевого строительства оплачивает все возможные расходы по содержанию Объекта капитального строительства и оплате коммунальных платежей за Объект долевого строительства соразмерно его доле в праве общей долевой собственности, начиная с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства. Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Таким образом, только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. На основании изложенного, возложение в пункте 4.3.3 подпункта 4.3, пункте 6.4 проектов договоров на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома и коммунальные услуги с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта капитального строительства, является неправомерным, так как уменьшает срок, предусмотренный законом, с которого участнику долевого строительства переходят права и обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием объекта долевого строительства и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. 2.2 В соответствии с пунктом 5.3 проектов договоров «Свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства и соответствия его условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов и проектной документации является Разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства, полученное Застройщиком в установленном действующим законодательством РФ порядке». В соответствии с абзацем 4 пункта 6.5.1 проектов договоров «Также стороны признают, что получение Застройщиком Разрешения на ввод Объекта капитального строительства в эксплуатацию подтверждает завершение строительства, соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, однако не исключает права Участника долевого строительства выявлять и предъявлять претензии в отношении недостатков Объекта долевого строительства, в том числе препятствующих его использованию по назначению». В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, условия пункта 5.3, абзаца 4 пункта 6.5.1 проектов договоров противоречат ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, влекут ущемление законных прав участников долевого строительства, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства и соответствия его условиям договора. 2.3 В соответствии с абзацем 1 пункта 5.4 проектов договоров «Гарантийный срок на Объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года с даты получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, условия абзаца 1 пункта 5.4 проектов договоров противоречит ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.4 В соответствии с пунктом 5.6 проектов договоров «Выявление недостатков Объекта долевого строительства, которые не делают его не пригодным для использования по назначению, не является основанием для отказа от принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства. В этом случае устранение недостатков осуществляется в рамках гарантийных обязательств Застройщика. В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства, Стороны составляют Акт обследования Объекта долевого строительства, который подписывается Сторонами. Участник долевого строительства обязан предоставить застройщику доступ в Объект долевого строительства для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, и для составления и подписания комиссионного акта обследования. В случае непредставления/уклонения Участником долевого строительства от предоставления Застройщику доступа в Объект долевого строительства для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, к Застройщику не применяются меры ответственности, предусмотренные частью 2 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ». В соответствии с пунктом 6.5.1 проектов договоров «Сторонами согласовано, что Участник долевого строительства обязуется, в течение 10 (семи) календарных дней со дня получения сообщения Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (п. 6.3. настоящего договора), совершить действия для принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи. Если у Участника долевого строительства имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник долевого строительства в течение 10 (десяти) календарных дней обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Акта приема-передачи, в случае не предоставления указанного отказа наступают последствия, предусмотренные п. 6.3 настоящего договора (составление одностороннего Акта о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке). Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, которые делают Объект долевого строительства не пригодным для проживания. Выявление недостатков Объекта долевого строительства, которые не делают Объект долевого строительства не пригодным для проживания, не являются основанием для отказа от принятия Объекта долевого строительства. В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора. Отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства несущественными недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта капитального строительства в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 6.3. настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Следует учитывать, что ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, а не представление застройщику письменного мотивированного отказа от подписания передаточного акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в указанных пунктах проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона. Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена также в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. Таким образом, условия пунктов 5.6, 6.5.1 проектов договоров, обязывающие принять объект долевого строительства только при отсутствии существенных недостатков, которые делают его непригодным для использования, не соответствуют требованиям ч. ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 2.5 В соответствии с абзацем 1 пункта 6.3 проектов договоров «Стороны достигли соглашения о том, что Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства в соответствии с договором и готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 10 (десять) календарных дней со дня получения указанного сообщения, направленного по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (за исключением случая выявления недостатков Объекта долевого строительства) Застройщик, по истечении 10 (десяти) календарных дней когда Застройщик получил подтверждение от оператора почтовой связи о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) либо сообщение о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства вручено Участнику долевого строительства лично либо доверенному лицу под расписку, вправе составить односторонний Акт о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшими к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего Акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, абзац 1 пункта 6.3 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.6 В соответствии с абзацем 2 пункта 6.3 проектов договоров «В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ датой уведомления Застройщиком Участника долевого строительства, не получившего или несвоевременно получившего сообщение Застройщика, указанное в п. 6.3 настоящего Договора, считается дата поступления сообщения в отделение почтовой связи по адресу Участника долевого строительства». В ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в ст. 165.1 ГК РФ определено, когда юридически значимые сообщения считаются доставленными и произвольное толкование законодательства застройщиком недопустимо. Учитывая изложенное, указанные в абзаце 2 пункта 6.3 проектов договоров условия в части определения дня получения уведомления участником долевого строительства при поступлении его в отделение почтовой службы, противоречат требованиям законодательства РФ и нарушают права участников долевого строительства. 2.7 В соответствии с абзацем 2 пункта 7.5 проектов договоров «Сторонами в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ согласовано условие Договора, о том, что за просрочку, необоснованный отказ/уклонение от подписания Акта приема передачи Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку в размере 0,1% от Окончательной цены договора за каждый день просрочки». В соответствии с пунктом 7.12 проектов договоров «В случае расторжения Договора по инициативе Участника долевого строительства, за исключением оснований, указанных в ч. 3 ст.7, ч. 1 (подп. 1-3) и ч. 1.1. (подп. 1, 2) ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку в размере 10% (Десять процентов) от Цены Договора. Право на получение указанной неустойки может быть реализовано Застройщиком путем удержания соответствующей суммы при возврате денежных средств Участнику долевого строительства. Возврат Участнику долевого строительства уплаченных им денежных средств производится Застройщиком в срок, установленный соглашением Сторон». Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320). В связи с этим застройщик не вправе в проектах договорах предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в абзаце 2 пункта 7.5, пункте 7.12 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Таким образом, абзац 2 пункта 7.5, пункт 7.12 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Также необходимо отметить, что в пункте 7.12 проектов договоров содержится указание на расторжение договора участником долевого строительства по собственной инициативе. В тоже время Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве по «собственной инициативе» участника долевого строительства. Кроме того, содержащееся в пункте 7.12 проектов договоров условие о возложении на участника долевого строительства возмещения неустойки в размере 10 % от цены Договора, предполагает наличие виновных действий с его стороны и тем самым ставит его в заведомо невыгодное положение. Необходимо учитывать следующее. Исходя из конституционной свободы договора, законодатель не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять определенные преимущества экономически слабой и зависимой стороне, которая нуждается в особой защите своих прав. Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Это прим

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой