|
Значение |
1. На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 300 от 26.06.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1
Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено:
В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «РБС-ДОН» (ИНН 6166129659) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Калинина, д. 10 (ЖК «Артём2»):
- разрешение на строительство №61-59-37-2024 от 16.05.2024 со сроком действия до 16.02.2026;
- заключение экспертизы проектной документации от 14.05.2024 №61-2-1-3-022926-2024;
- проектная декларация № 61-001631 от 10.06.2024 с изменениями от 29.09.2025;
- проекты договоров участия в долевом строительстве в редакции от 04.03.2025;
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 09.09.2025;
- градостроительный план земельного участка;
- извещение о начале строительства;
- схема планировочной организации земельного участка (чертеж);
- проектная документация;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор субаренды земельного участка б/№ от 06.02.2024 со сроком действия до 30.12.2032, выписка из ЕГРН от 20.02.2023);
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года и 1, 2 кварталы 2025 года;
- аудиторское заключение за 2024 год;
- сведения о первом договоре участия в долевом строительстве;
- сведения об открытии расчетного счета застройщика.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил.
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
В единой информационной системе жилищного строительства ООО «СЗ «РБС-ДОН» на дату мониторинга сайта информация размещена в полном объеме.
Размещенные проекты договоров участия в долевом строительстве соответствуют требованиям законодательства.
Однако, в проектной декларации № 61-001631 с изменениями от 07.05.2025 в разделе 17.2 указана информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 31.12.2025 (первоначальный срок – 29.08.2025).
Необходимо учитывать, что согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Таким образом, ООО «СЗ «РБС-ДОН» в целях соблюдения ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства объекта информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения.
Вместе с тем в Региональной службе ГСН РО отсутствует информация о направлении указанных уведомлений.
По смыслу приведенной нормы закона согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
При этом информация о заключении дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве в части переноса срока исполнения обязательств со всеми участниками долевого строительства Региональной службе ГСН РО отсутствует.
Кроме того, необходимо учитывать следующее.
В ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены основания, по которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ среди оснований в соответствии с которыми контролирующий орган вправе обратится в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости являются: не исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; неисполнение застройщиком требований Федерального закона № 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.
Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства в области долевого строительства: ст. 13.19.3, ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5, ст. 19.6 КРФ об АП.
С учетом изложенного в случае неисполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Кроме того, нарушение застройщиком требований, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, может повлечь приостановление на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что, как следствие, повлияет на надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, в т.ч. завершение строительства.
В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО).
При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона
В случае просрочки застройщиком обязательств более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения указанных объектов в ЕРПО, застройщику необходимо принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю:
принять меры ООО «СЗ «РБС-ДОН»:
1) по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства путем информирования всех участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Калинина, д. 10, об изменении сроков завершения строительства указанного объекта и направлению всем участникам долевого строительства соответствующую информацию с предложением о внесении соответствующих изменений;
2) по передаче ООО «СЗ «РБС-ДОН» объектов долевого строительства участникам долевого строительства в установленный договором либо дополнительным соглашением срок;
3) по размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации – от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». |