|
Значение |
Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спектр» ИНН 6164133064
Юридический адрес: 344011, г. Ростов-на-Дону, пер. Доломановский, д. 70/7, этаж 2, помещ. 15.
(указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина или наименование организации (в родительном падеже), их индивидуальные номера налогоплательщика)
1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии):
На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 15.01.2026, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 11.03.2026 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено:
ООО СЗ «Спектр» (ИНН 6164133064) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Кировский, 89 «а» (ЖК «Донской Арбат 2») (далее – объект) на основании разрешения на строительство № 61-310-000801-2021 от 01.11.2021 со сроком действия до 01.11.2029.
Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.07.2025 (указан ошибочно, в первом договоре участия в долевом строительстве указана верная дата – 30.03.2027). Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 3 квартал 2026.
В соответствии с проектной декларацией № 61-001733 от 18.02.2025 с изменениями по состоянию на 05.03.2026, размещенной взамен проектной декларации № 61-001491 от 14.06.2023, указан верный срок передачи объектов долевого строительства - 30.03.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2026.
В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга – 11.03.2026 ООО СЗ «Спектр» (ИНН 6164133064) размещена информация о строительстве объекта:
- разрешение на строительство № 61-310-000801-2021 от 01.11.2021 со сроком действия до 01.11.2029;
-проектная декларация № 61-001733 от 18.02.2025 с изменениями по состоянию на 05.03.2026;
-проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение (далее - проекты договоров);
-бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2, 3 кварталы 2025 года;
-аудиторские заключения за 2023, 2024 годы;
-фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 05 марта 2026 года;
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- извещение о начале строительства;
-сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
-положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 12.11.2021 № 61-2-1-3-0066599-2021;
-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040203:53 (договор купли-продажи земельного участка б/н от 09.06.2023, дополнительное соглашение к договору от 15.06.2023, выписка от 24.07.2023 из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права собственности, № записи 61:44:0040203:53-61/183/2023-36 от 16.06.2023).
В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительного заключения экспертизы проектной документации 12.11.2021.
В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе:
1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий;
2) заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения.
Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее - Правила).
В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выявлены нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. размещена неполная и недостоверная информация:
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.
1. Описание нарушения:
ООО СЗ «Спектр» (ИНН 6164133064) размещены недостоверные сведения в подразделе 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001733 от 18.02.2025 с изменениями по состоянию на 05.03.2026 в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объекта, а также не размещена информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001733.
ООО СЗ «Спектр» (ИНН 6164133064) на дату мониторинга не размещен проект договора участия в долевом строительстве на машино-место по объекту, что является нарушением п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил.
1. Пояснение к нарушению:
В соответствии с в ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в том числе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии Федеральным законом № 214-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства могут быть только жилое или нежилое помещение, машино-место.
Как следует из п. 1 ч. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, проектная документация и размещаемая застройщиком проектная декларация содержат предусмотренные законом сведения о создаваемом многоквартирном доме, в том числе о количестве помещений, количестве нежилых помещений, количестве жилых помещений, количестве машино-мест.
В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001733 от 18.02.2025 с изменениями по состоянию на 05.03.2026 указаны характеристики 27 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве.
В составе нежилых помещений, в том числе указана автостоянка общей площадью 6020,10 кв.м. на 245 машино-мест.
В размещенном застройщиком положительном заключении негосударственной экспертизы проектной документации от 12.11.2021 № 61-2-1-3-0066599-2021 предусмотрено строительство в составе объекта подземной встроенно-пристроенной автостоянки общей площадью 6020,10 кв.м. на 245 машино-мест.
В размещенном в ЕИСЖС разрешении на строительство объекта предусмотрено строительство автостоянки общей площадью 6020,10 кв.м.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 11.03.2026 № КУВИ-001/2026-32115717 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040203:53 содержаться записи о государственной регистрации 59 договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с указанием номеров стояночных мест, а также о двух договорах участия в долевом строительстве на стояночные места № 71, № 124 (даты государственной регистрации договоров - 29.08.2024, 12.11.2025).
Вместе с тем информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации не указана.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ указанную информацию в подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15, раздел 19.7 проектной декларации № 61-001733 застройщик должен был внести путем размещения в ЕИСЖС после регистрации первого ДДУ на машино-место (стояночное место). По объекту зарегистрированы два договора участия в долевом строительстве на стояночные места: 29.08.2024 (информация подлежала внесению застройщиком не позднее 10.09.2024) и 12.11.2025 (информация подлежала внесению застройщиком не позднее 10.12.2025).
Также необходимо учитывать, что заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку будет являться нарушением законодательства РФ и повлечет нарушение прав участников долевого строительства ввиду следующего.
Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 года в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 130 Гражданского кодекса РФ.
До 01.01.2017 г. машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования, не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства.
В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения.
При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места.
Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола.
Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе.
Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта.
Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места.
В случае продажи долей в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машино-места, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше).
Кроме того, в указанном случае не будут применяться требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту.
Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором будет является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности:
- пользование «зависимым» машино-местом;
-отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости;
-применение особенностей долевой собственности при продаже доли;
-несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа.
В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Таким образом, в силу прямого (императивного) указания Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства могут быть только жилое и нежилое помещение, машино-место.
На основании изложенного застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – машино-места, а не в отношении доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку.
Таким образом, в проектной декларации № 61-001733 от 18.02.2025 с изменениями по состоянию на 10.11.2025, размещенной застройщиком в ЕИСЖС (https://дом.рф/) в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержаться недостоверные сведения и требуют корректировки, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе продаваемого объекта, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве на машино-места и привести заключенные договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ.
Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона.
Застройщик в нарушение указанных положений законодательства не разместил проект договора участия в долевом строительстве на машино-место.
Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
За данное нарушение Региональной службой ГСН РО ранее привлечен к административной ответственности генеральный директор ООО СЗ «Спектр» Белый Д.С., вынесено постановление № 250025 от 27.06.2025 о назначении административного наказания по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ в виде предупреждения.
Проведенный анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, показал отсутствие нарушений требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.
(приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) |