Предостережение:

• 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии):  На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 15.01.2026, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО «СЗ «ПРОЕКТ-С-23» (ИНН 6166128165) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного дома № 1.1 с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, кадастровый номер № 61:44:0050904:452 (далее – объект). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.07.2029. Первоначальный срок ввода объекта                                   в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001750 – 2 квартал 2028 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001750 от 02.06.2025 c изменениями по состоянию на 06.03.2026 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 30.07.2029, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2028 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «ПРОЕКТ-С-23» (ИНН 6166128165) по объекту размещена следующая информация: - разрешение на строительство № 61-44-067901-2024 от 27.11.2024 до 27.07.2028; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-063516-2024 от 28.10.2024; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка от 21.10.2024 № 38650, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2025-114043234 от 28.05.2025); - проектная декларация № 61-001750 от 02.06.2025 c изменениями по состоянию на 06.03.2026; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место в редакции от 02.06.2025 (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2, 3 кварталы 2025 года; - аудиторское заключение за 2024 год; - фотографии объекта (актуальные на 03.03.2026); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 18.06.2025; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 1. Нарушения указанных нормативных правовых актов на дату мониторинга сайта не выявлены.   2. Описание нарушения: Пункты 3.5, 3.9, 3.10, абзац 8 пункта 4.1.3, пункт 5.6.1 проектов договоров, размещенных застройщиком 02.06.2025 в ЕИСЖС, не соответствуют требованиям ст. 5, ч. 2 ст. 7, ч. 6 ст. 8, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 452, ст. 164 ГК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1).   2. Пояснения к нарушению: 2.1 Согласно пункту 3.5 проектов договоров «Цена Договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 Договора. В иных случаях Цена Договора может быть изменена по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон в случаях, установленных Договором и в случае если после заключения настоящего Договора Сторонами будет согласовано условие об изменении формы оплаты Цены Договора и (или) для оплаты Цены Договора Участником долевого строительства будут использованы кредитные и/или иные денежные средства (средства материнского (семейного) капитала, субсидии и т.д.), а также в любых иных случаях по соглашению Сторон». В соответствии с пунктом 3.6 проектов договоров «Если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь Объекта долевого строительства, определенная до начала выполнения отделочных работ в Объекте долевого строительства, превысит проектную Общую площадь Объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения № 1 к Договору, в пределах не более чем на 5 % (Пять процентов) включительно, Цена Объекта долевого строительства изменению не подлежит, и Стороны доплат или возврата денежных средств в счет оплаты Цены Объекта долевого строительства не производят. Такое изменение площади не будет являться основанием предъявления Участником долевого строительства претензий к Застройщику». В соответствии с пунктом 3.7 проектов договоров «Если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь Объекта долевого строительства, определенная до начала выполнения отделочных работ в Объекте долевого строительства, окажется меньше проектной Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору, в пределах не более чем на 5 % (Пять процентов) включительно, Цена Объекта долевого строительства изменению не подлежит, и Стороны доплат или возврата Цены Объекта долевого строительства не производят. Такое изменение площади не будет являться основанием предъявления Участником долевого строительства претензий к Застройщику». Согласно пункту 3.9 проектов договоров «В случае превышения Общей площади Объекта долевого строительства (п. 3.6 настоящего Договора), указанной в Приложении № 1 к Договору, Участник долевого строительства в течение 5 (пяти) рабочих дней (если больший срок не указан в уведомлении), производит оплату соответствующей суммы на расчетный счет Застройщика. Расчетный счет Застройщика указывается в уведомлении. Оплата должна быть произведена до подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства». В соответствии с пунктом 3.10 проектов договоров «В случае уменьшения Общей площади Объекта долевого строительства (п. 3.7 настоящего Договора), указанной в Приложении № 1 к Договору, возврат соответствующей суммы осуществляется Застройщиком в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней со дня получения от Участника долевого строительства письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет Участника долевого строительства. В заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета». При этом, в пунктах 3.6, 3.7 проектов договоров не предусмотрено изменение цены договора как указано в пункте 3.5 проектов договоров. В части изменения цены договора в случаях, предусмотренных в пунктах 3.9, 3.10 проектов договоров, необходимо учитывать следующее. Согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Кроме того, условия пунктов 3.9, 3.10 проектов договоров не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. Также необходимо отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о цене договора участия в долевом строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о цене объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что цена договора может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, такое изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение цены договора участия в долевом строительстве требует обязательного согласования с участниками долевого строительства путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. С учетом изложенного условия пунктов 3.5, 3.9, 3.10 проектов договоров могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства. 2.2 В абзаце 8 пункта 4.1.3 проектов договоров «При уклонении, неявке или отказе Участника долевого строительства от приемки Объекта долевого строительства в срок, указанный в п. 4.1.3 настоящего Договора, Застройщик вправе составить односторонний Акт приема-передачи Объекта долевого строительства. В случае досрочной передачи Объекта долевого строительства при направлении Участнику долевого строительства уведомления о завершении строительства и о готовности Объекта долевого строительства к передаче за два и более месяцев до завершения срока передачи, указанного в п. 2.5. Договора, Застройщик вправе по истечении 2 двух месяцев с даты уведомления Участника долевого строительства о готовности к передаче Объекта долевого строительства при отсутствии недостатков Объекта долевого строительства, составить односторонний Акт приема-передачи Объекта долевого строительства. Односторонний Акт приема-передачи Объекта долевого строительства составляется в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства Объекта и готовности Объекта долевого строительства к передаче, либо если оператором почтовой связи письмо возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения, в том числе в связи с истечением срока хранения, или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному в разделе 12 настоящего Договора почтовому адресу. При этом под отказом Участника долевого строительства от получения уведомления Стороны договорились в том числе понимать неявку Участника долевого строительства за получением корреспонденции в отделении связи». Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, застройщик не вправе составить односторонний акт, если отказ участника долевого строительства от подписания акта связан с недостатками объекта долевого строительства. Кроме того, застройщик вправе составить односторонний акт по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а не по истечении двух месяцев с даты уведомления участника долевого строительства о готовности к передаче объекта долевого строительства. С учетом изложенного условия абзаца 8 пункта 4.1.3 проектов договоров, не предусматривающие право участника долевого строительства отказаться от принятия объекта долевого строительства в случаях, указанных в ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также устанавливающие срок для составления одностороннего акта по истечении двух месяцев с даты уведомления участника долевого строительства о готовности к передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.3 В соответствии с пунктом 5.6.1 проекта договора на жилое помещение «Стороны отдельно отмечают, что право требовать соразмерного уменьшения цены Договора или возмещения расходов на устранение недостатков, возникает у Участника долевого строительства только при условии отказа Застройщика удовлетворить требование Участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков, указанных в подписанной Сторонами по результатам осмотра Дефектной ведомости, или нарушения согласованного Сторонами в Дефектной ведомости, срока устранения недостатков Объекта долевого строительства на 10 (десять) рабочих дней и более. При этом под отказом Застройщика удовлетворить требования Участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков, в том числе, понимается отказ или уклонение Застройщика от осуществления осмотра и составления по его результатам Дефектной ведомости». Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, условия пункта 5.6.1 проекта договора на жилое помещение могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, приведенные положения проектов договоров, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, размещенных в ЕИСЖС, могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства. Таким образом, необходимо привести в соответствие с действующим законодательством условия проектов договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Дополнительно обращаем внимание, что в случае игнорирования замечаний к проектам договоров участия в долевом строительстве, изложенных в предостережении, Региональная служба ГСН РО вправе согласно п. 11 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства об обязании застройщика внести изменения в проект договора участия в долевом строительстве. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ «ПРОЕКТ-С-23» (ИНН 6166128165) за аналогичные нарушения объявлены предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.