Предостережение:

• 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии):  На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 15.01.2026, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО СЗ «Столицыно» (ИНН 2366024462) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства следующих объектов капитального строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) в г. Аксай, Ростовской области, поле № 18: 1)         «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 1 (Литер 1.1)», (проектная декларация № 61-001707) (далее – Литер 1.1); Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.04.2027. Первоначальный срок ввода объекта                                   в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001707 – 4 квартал 2026 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001707 от 03.12.2024 c изменениями по состоянию на 18.03.2026 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 30.04.2027, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2026 года. 2)               «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 3 (Литер 3.1)», (проектная декларация № 61-001714) (далее – Литер 3.1); Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 07.03.2026. Первоначальный срок ввода объекта                                   в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001714 – 2 квартал 2028 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001714 от 06.12.2024 c изменениями по состоянию на 18.03.2026 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 31.12.2028, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2028 года. 3)               «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 11 (Дома 11.1, 11.2, 11.3, 11.4)», (проектная декларация № 61-001713); Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 31.12.2028. Первоначальный срок ввода объекта                                   в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001713 на дату регистрации первого договора участия в долевом строительстве – 2 квартал 2028 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001713 от 06.12.2024 c изменениями по состоянию на 19.03.2026 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 31.12.2028, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2028 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Столицыно»                          (ИНН 2366024462) по объектам размещена следующая информация: - разрешения на строительство № RU61-502101-40-2024 от 28.11.2024 со сроком действия до 28.11.2028 (по Литеру 1.1), № RU61-502101-45-2024 от 29.11.2024 до 29.11.2028 (по Литеру 3.1), № RU61-502101-44-2024 от 29.11.2024 до 29.11.2028 (по Домам 11.1, 11.2, 11.3, 11.4); - положительные заключения негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-068218-2024 от 18.11.2024 (по Литеру 1.1), № 61-2-1-2-069215-2024 от 21.11.2024 (по Литеру 3.1), № 61-2-1-2-069231-2024 от 21.11.2024, № 61-2-1-2-001391-2026 от 22.01.2026 (по Домам 11.1, 11.2, 11.3, 11.4); - положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 61-1-2-000029-2024 от 18.12.2024, № 61-1-2-000002-2025 от 15.01.2025, № 61-2-1-2-060869-2025 от 13.10.2025 (по Литеру 1.1),                                     № 61-1-2-000005-2025 от 14.08.2025 (по Литеру 3.1); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2024-291980697 от 02.12.2024 (по Литеру 1.1), № КУВИ-001/2024-294804964 от 04.12.2024 (по Литеру 3.1), № КУВИ-001/2024-294805482 от 04.12.2024 (по Домам 11.1, 11.2, 11.3, 11.4)); - проектные декларации № 61-001707 от 03.12.2024 (по Литеру 1.1),                                        № 61-001714 от 06.12.2024 (по Литеру 3.1), c изменениями по состоянию на 18.03.2026, № 61-001713 от 06.12.2024 c изменениями по состоянию на 19.03.2026 (по Домам 11.1, 11.2, 11.3, 11.4); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место по Литерам 1.1, 3.1, по Домам 11.1, 11.2, 11.3, 11.4 в редакции от 09.12.2025 (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2025 года, 1 квартал 2026 года; - аудиторские заключения за 2024, 2025 годы; - фотографии объектов (актуальные на 25.02.2026); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещения о начале строительства объектов капитального строительства от 04.03.2024 (по Литеру 1.1), № 1.3 от 12.02.2025 (по Литеру 3.1), № 11.1 от 28.12.2024 (по Домам 11.1, 11.2, 11.3, 11.4); - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона от № 214-ФЗ и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 1. Нарушения указанных нормативных правовых актов на дату мониторинга сайта не выявлены.   2. Описание нарушения: Проведенный анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 09.12.2025 в ЕИСЖС, показал, что пункт 5.5, пункт 6.5.1, абзацы 1, 2 пункта 6.3 проектов договоров не соответствуют требованиям ст. 7-8 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1).   2. Пояснения к нарушению: 2.1 В соответствии с пунктом 5.5 проектов договоров «Выявление недостатков Объекта долевого строительства, которые не делают его не пригодным для использования по назначению, не является основанием для отказа от принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства. В этом случае устранение недостатков осуществляется в рамках гарантийных обязательств Застройщика. В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства, Стороны составляют Акт обследования Объекта долевого строительства, который подписывается Сторонами. Участник долевого строительства обязан предоставить застройщику доступ в Объект долевого строительства для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, и для составления и подписания комиссионного акта обследования. В случае непредставления/уклонения Участником долевого строительства от предоставления Застройщику доступа в Объект долевого строительства для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, к Застройщику не применяются меры ответственности, предусмотренные частью 2 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ». В соответствии с пунктом 6.5.1 проектов договоров «Сторонами согласовано, что Участник долевого строительства обязуется, в течение 10 (семи) календарных дней со дня получения сообщения Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (п. 6.3. настоящего договора), совершить действия для принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи. Если у Участника долевого строительства имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник долевого строительства в течение 10 (десяти) календарных дней обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Акта приема-передачи, в случае не предоставления указанного отказа наступают последствия, предусмотренные п. 6.3 настоящего договора (составление одностороннего Акта о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке). Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, которые делают Объект долевого строительства не пригодным для проживания. Выявление недостатков Объекта долевого строительства, которые не делают Объект долевого строительства не пригодным для проживания, не являются основанием для отказа от принятия Объекта долевого строительства. В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора. Отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства несущественными недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта капитального строительства в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 6.3. настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Следует учитывать, что ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, а не представление застройщику письменного мотивированного отказа от подписания передаточного акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в указанных пунктах проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021                         № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019, в соответствии с котором указано, что участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ               к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей                         в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена также в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. Таким образом, условия пунктов 5.6, 6.5.1 проектов договоров, обязывающие принять объект долевого строительства только при отсутствии существенных недостатков, которые делают его непригодным для использования, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 2.2 В соответствии с абзацем 1 пункта 6.3 проектов договоров «Стороны достигли соглашения о том, что Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства в соответствии с договором и готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 10 (десять) календарных дней со дня получения указанного сообщения, направленного по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (за исключением случая выявления недостатков Объекта долевого строительства) Застройщик, по истечении 10 (десяти) календарных дней когда Застройщик получил подтверждение от оператора почтовой связи о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) либо сообщение о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства вручено Участнику долевого строительства лично либо доверенному лицу под расписку, вправе составить односторонний Акт о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшими к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего Акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, абзац 1 пункта 6.3 проектов договоров может повлечь нарушение прав участников долевого строительства. 2.3 В соответствии с абзацем 2 пункта 6.3 проектов договоров «В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ датой уведомления Застройщиком Участника долевого строительства, не получившего или несвоевременно получившего сообщение Застройщика, указанное в п. 6.3 настоящего Договора, считается дата поступления сообщения в отделение почтовой связи по адресу Участника долевого строительства». В ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в ст. 165.1 ГК РФ определено, когда юридически значимые сообщения считаются доставленными и произвольное толкование законодательства застройщиком недопустимо. Учитывая изложенное, указанные в абзаце 2 пункта 6.3 проектов договоров условия в части определения дня получения уведомления участником долевого строительства при поступлении его в отделение почтовой службы, могут повлечь ущемление прав участников долевого строительства. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО СЗ «Столицыно» (ИНН 2366024462) за аналогичные нарушения объявлены предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.