|
Значение |
На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 15.01.2026, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
ООО «СЗ «РЕНОМЕ» (ИНН 6102078350) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого дома с 2-х этажными офисными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Соколова, д. 40 (далее – объект).
Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.09.2025. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001583 – 1 квартал 2025 года. По информации застройщика, представленной в Региональную службу ГСН РО 19.05.2025 (вх. № 38/928), 18.09.2025 (вх. № 38/1748) с участниками долевого строительства заключены дополнительные соглашения об изменении срока передачи объектов долевого строительства не позднее 25.08.2026.
В соответствии с проектной декларацией № 61-001583 от 29.12.2023 c изменениями по состоянию на 23.03.2026 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 25.02.2027, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2026 года.
Таким образом, указанные сроки застройщиком изменены.
В ЕИСЖС ООО «СЗ «РЕНОМЕ» (ИНН 6102078350) размещена следующая информация о строительстве объекта:
- разрешение на строительство № RU61310000-6034-2 от 25.01.2012 со сроком действия до 24.04.2025, с внесением изменений 25.11.2024 в части указания срока действия до 25.02.2026, с внесением изменений 23.04.2025 в части сведений о застройщике, с внесением изменений 30.12.2025 в части указания срока действия до 25.02.2026;
- положительные заключения повторной негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-1-4-0807-11 от 24.12.2011, № 61-2-1-3-083204-2023 от 28.12.2023, проектная документация, утвержденная указанными положительными заключениям негосударственной экспертизы;
- положительные заключения повторной негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-073267-2024 от 05.12.2024, № 61-2-1-2-011501-2025 от 05.03.2025, № 61-2-1-2-071794-2025 от 28.11.2025, № 61-2-1-2-003093-2026 от 02.02.2026, № 61-2-1-2-003738-2026 от 05.02.2026, № 61-2-1-2-004394-2026 от 10.02.2026, № 61-2-1-2-009115-2026 от 10.03.2026;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 2 от 15.04.2025, акт приема-передачи земельного участка от 15.04.2025, выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 15.04.2025, от 15.05.2025);
- проектная декларация № 61-001583 от 29.12.2023 c изменениями по состоянию на 23.03.2026;
- проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров);
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2, 3 кварталы 2025 года;
- аудиторское заключение за 2023, 2024 годы;
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 26.03.2026;
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- извещение o возобновлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства № 1 от 28.11.2023;
- сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер).
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства».
Нарушения указанных нормативных правовых актов на дату мониторинга сайта не выявлены.
По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что застройщиком в ЕИСЖС размещено положительное заключение повторной негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-003093-2026 от 02.02.2026. В соответствии с указанным положительным заключением установлено внесение изменений технико-экономических показателей объекта.
Согласно указанному положительному заключению и разделу 15.3 проектной декларации № 61-001583 изменено количество однокомнатных - студий с 23 на 27, двухкомнатных - студий с 30 на 31, трехкомнатных студий с 15 до 8, добавлены 1 четырехкомнатная студия, 1 пятикомнатная студия.
В соответствии с разделом 19.7 проектной декларации № 61-001583 застройщиком по объекту заключено 7 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения, 1 договор на нежилые помещения, 2 договора на машино-места.
В связи с этим застройщику необходимо учитывать следующее.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Учитывая изложенное, по существенным условиям договора участия в долевом строительства должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует положениям законодательства.
Согласно ч. 4. ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
Таким образом, предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации.
Из содержания ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права.
В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора относятся также условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя.
Таким образом, наличие у застройщика права вносить изменения в проектную документацию без согласия участника долевого строительства в порядке, установленном ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, не отменяет его обязанность соблюдать обязательные требования Закона РФ № 2300-1.
Также необходимо учитывать, что согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства.
Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства.
Учитывая изложенное, с целью недопущения нарушения прав участников долевого строительства объектов в случае, если внесенные в проектную документацию изменения № 61-2-1-2-003093-2026 от 02.02.2026, влекут изменение существенных условий заключенных договоров участия в долевом строительстве застройщику необходимо направить участникам долевого строительства соответствующие уведомления и предложения об изменении договоров.
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.
Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 06.02.2026 в ЕИСЖС, показал их соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.
Вместе c тем, возможно невнесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства».
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства. |