Предостережение:

• 1. На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 15.01.2026, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации                  в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС)                по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено:   ООО СЗ «Единство» (ИНН 6154082597) является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Транспортная земельный участок 91, в г. Таганроге, Ростовской области. Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 01.04.2027 (первоначальный срок – 01.03.2027), срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 1 квартал 2027 года. Срок ввода объекта в эксплуатацию не изменялся. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Единство» (ИНН 6154082597) размещена следующая информация о строительстве многоквартирного жилого дома: - разрешение на строительство от 20.11.2025 № 61-58-69-2025 со сроком действия до 20.11.2028; - проектная декларация № 61-001819 с изменениями от 03.03.2026; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение в редакции от 17.12.2025; - фотографии (актуальные на 03.03.2026); - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - заключения экспертизы проектной документации; - заключение экспертизы результатов инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды № 25-44 от 30.07.2025 и выписка из ЕГРН от 05.08.2025); - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. Нарушения указанных нормативных правовых актов на дату мониторинга сайта не выявлены. 2. Описание нарушения: Проведенный анализ проектов договоров, размещенных застройщиком в ЕИСЖС, показал, что п. 3.5.2, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 4.9, 5.5, 5.5.1, 5.5.2, 6.2.4, 6.2.5, 7.2, 7.3, 7.4, 7.7, 9.1, 10.1, 11.2 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 4, 5, 7, 8, 12, 17 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 164, 168, 432, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). 2. Пояснения к нарушению: 2.1. В соответствии п. 3.5.2 проекта договора: «В случае изменения проектной документации строящегося (создаваемого) Жилого дома, в состав которого входит Объект долевого строительства, в пределах от 5% до 10% от площади Жилого дома, Застройщик уведомляет об этом Участника заказным письмом с уведомлением о вручении. При неполучении Застройщиком ответа от Участника в течение 15 рабочих дней с даты получения такого уведомления, стороны считают, что согласие Участника получено. Оформление дополнительных соглашений производится по требованию Участника». На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 1 ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве, и должны быть в обязательном порядке предусмотрены в проектах договоров. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. С учетом изложенного условия пунктов 3.5.2 проекта договора могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства. 2.2. В соответствии с п. 4.5, п. 4.6 проекта договора: «При наличии у Участника замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, не являющихся существенными и не препятствующими использовать Объект долевого строительства по назначению, Участник не вправе отказаться от подписания Передаточного акта, при этом Стороны одновременно с подписанием передаточного акта подписывают Акт осмотра в отношении недостатков Квартиры с указанием всех имеющихся у Участника замечаний к Объекту долевого строительства. В случае обоснованности таких замечаний недостатки должны быть устранены Застройщиком в срок 30 (тридцать) рабочих дней». «При наличии у Участника замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, являющихся существенными и которые делают Объекта долевого строительства непригодным для использования по назначению, Участник вправе отказаться от подписания Передаточного акта, и обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты осмотра Объекта долевого строительства». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки на существенные и несущественные. Таким образом, условия пунктов 4.5 и 4.6 проекта договора, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом №2300-1. 2.3. В соответствии с п. 4.7 проекта договора: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Квартиры в установленные Договором или уведомлением Застройщика сроки или при немотивированном отказе Участника долевого строительства от принятия Квартиры, Застройщик по истечении 10 (десять) рабочих дней со дня, когда согласно п. 4.4. настоящего Договора, Объект должен быть принят Участником, вправе составить односторонний Акт о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Квартиры, а также обязательства по несению расходов на содержание Квартиры признаются перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего Акта о передаче объекта долевого строительства». Вместе с тем согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства                         от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Таким образом, указанные условия в проекте договора могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства. 2.4. В соответствии с п. 4.8 проекта договора: «Застройщик вправе не передавать Участнику Объект долевого строительства в случае неоплаты (неполной оплаты) цены Договора, в том числе доплаты, предусмотренной п.п. 5.6.1 Договора. При этом срок, в течение которого Объект не был передан Участнику по вышеуказанной причине, просрочкой Застройщика не является. В случае неполной оплаты Участником цены Договора, в том числе ввиду неисполнения обязательств п.5.6.1 Договора, Застройщик вправе в одностороннем порядке зарегистрировать свои права залогодержателя по ипотеке Квартиры в силу закона». Однако в проекте договора отсутствует п.п. 5.6.1, соответственно проект договора нуждается в корректировке. 2.5. В соответствии с п. 4.9 проекта договора: «В случаях, указанных в п. 4.7 или п. 4.8 настоящего Договора, Участник возмещает Застройщику все затраты по обеспечению Объекта долевого строительства энергоресурсами, затраты по эксплуатации и по техническому и коммунальному обслуживанию Многоквартирного жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности: - в случаях, предусмотренных п.4.7 Договора, - начиная с даты составления одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства Участнику, - в случаях, предусмотренных п. 4.8 Договора, - начиная со дня, указанного в уведомлении о передаче Объекта долевого строительства (п.4.4 Договора)». В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме), осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В связи с изложенным п. 4.9 проекта договора может повлечь нарушение прав участников долевого строительства. 2.6. В соответствии с п. 11.2 проекта договора: «Любые изменения и дополнения к Договору оформляются Сторонами в форме дополнительных соглашений, подписываются уполномоченными лицами и подлежат государственной регистрации, за исключением изменений, указанных в пунктах 4.2 и 5.6., 5.6.1 –5.6.2, 12.2 Договора». Вместе с тем в п. 5.5 указано, что «В случае изменения по результатам технической инвентаризации Общей приведённой площади Объекта в размере более чем на 5 (пять) процентов от общей приведённой площади Квартиры (в сторону увеличения либо уменьшения), такое изменение влечёт изменение цены Договора и необходимость доплаты/возврата разницы между договорной и фактической общей приведённой площади Квартиры». В соответствии с п. 5.5.1 проекта договора: «В случае увеличения фактической Общей приведенной площади Квартиры по данным, полученным в результате обмеров построенного Многоквартирного дома органом, осуществляющим кадастровую деятельность, более чем на 5 (пять) процентов от Общей приведенной площади Квартиры, установленной Договором, цена Договора считается изменённой и увеличивается на размер денежных средств, подлежащий уплате Участником Застройщику, исходя из цены 1 кв.м Общей приведенной площади Квартиры (п.5.1 Договора). О соответствующем изменении площади Квартиры и необходимости доплаты Участником денежных средств Застройщик информирует Участника долевого строительства путем направления ему уведомления в порядке, предусмотренном настоящим Договором. Доплата денежных средств производится Участником долевого строительства на основании указанного уведомления в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней со дня его получения». В соответствии с п. 5.5.2 проекта договора: «В случае уменьшения фактической Общей приведенной площади Квартиры по данным, полученным в результате обмеров построенного Многоквартирного дома органом, осуществляющим кадастровую деятельность, более чем на 5 (пять) процентов от Общей приведенной площади Квартиры, установленной Договором, цена Договора считается изменённой и уменьшается на размер денежных средств, подлежащий уплате Застройщиком Участнику, исходя из цены 1 кв.м приведенной площади Квартиры (п.5.1 Договора). Возврат части денежных средств производится Застройщиком в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней со дня получения соответствующего письменного требования от Участника долевого строительства». Кроме того, п.п. 5.6.1- 5.6.2 отсутствуют в проекте договора. В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, такое изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2                ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о цене договора участия в долевом строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о цене объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что цена договора может быть изменена только по соглашению сторон. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона №2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение цены договора участия в долевом строительстве должно осуществляется путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. 2.7. В соответствии с п. 6.2.4 и п. 6.2.5 проекта договора: «До оформления права собственности Участника на Объект не проводить ремонтные работы, в том числе связанные с отступлением от утвержденного проекта (в т.ч. возведение межкомнатных перегородок, разводку всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивку проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.), не производить каких-либо действий по перепланировке или переоборудованию Объекта без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами. Перепланировка или переоборудование Объекта допускается только в установленном в соответствии с законодательством РФ порядке после государственной регистрации права собственности Участника на Объект долевого строительства. Участник проинформирован, что в случае проведения перепланировки или переоборудования ему может быть отказано в государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства. При этом Участник несет все затраты по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика. В случае проведения восстановительных работ Застройщиком, согласия Участника на их проведение не требуется». В соответствии с п. 6.2.5 проекта договора: «До оформления права собственности Участника на Объект долевого строительства не проводить работы, затрагивающие фасад Многоквартирного дома и его элементы (включая установку снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений, остекление балконов, лоджий и т.п.), не осуществлять никаких изменений и работ в отношении Общего имущества Многоквартирного дома. В случае нарушения данного условия Участник несет все затраты по приведению имущества в прежний вид». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, положения пункта 6.2.4 и п. 6.2.5 проекта договора о запрете участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые ремонтные и отделочные работы ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, и, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2.8. В соответствии с п. 7.2 проекта договора: «Стороны настоящего договора пришли к соглашению, что подтверждением соответствия Объекта долевого строительства проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a п. 7.2 проекта договора, по своей сути, освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, в связи c чем является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.9. В соответствии с п. 7.3 и п. 7.4 проекта договора: «В случае если Объект построен Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества Объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в срок 40 (сорок) рабочих дней с момента получения Застройщиком письменного мотивированного отказа Участника от подписания Передаточного акта. Участник долевого строительства также вправе требовать от Застройщика иных предусмотренных законом мер, направленных на восстановление нарушенного права». В соответствии с п. 7.4 проекта договора: «Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в течение 40 (Сорока) рабочих дней с даты получения Требования Участника долевого строительства об устранении недостатков. В случае отказа Застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд». Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. B соответствии c ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно ч.ч. 6, 8 той же статьи участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Таким образом, п. 7.3 и п. 7.4 проекта договора ограничивает способы реализации прав участников долевого строительства по отношению к положениям Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствуют условия, при которых участник долевого строительства должен направить требование к застройщику в связи с выявленными недостатками. Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для участников долевого строительства больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение. 2.10. В соответствии с п. 7.7 проекта договора: «Гарантийный срок на имущество, входящее в комплектацию Квартиры или общего имущества многоквартирного жилого дома (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и т.п), равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества». В соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Согласно ч. 5 ст. 7 Федер