|
Значение |
На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 15.01.2026, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
ООО СЗ «Группа компаний Правовой стандарт» является застройщиком объекта «Комплексная жилая застройка, расположенная по адресу: Ростовская область, Аксайский район, кадастровые номера участков: 61:02:0600010:26732, 61:02:0600010:26743, 61:02:0600010:26747, 61:02:0600010:26748, 61:02:0600010:26749, 61:02:0600010:26753, по принципу единой концепции с размещением парковок. Квартал 3»:
Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 13.12.2028, срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 4 квартал 2028 года. Срок передачи и ввода объекта в эксплуатацию не изменялся.
В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Группа компаний Правовой стандарт» размещена информация:
- разрешение на строительство № 61-02-101201-2025 от 11.06.2025 со сроком действия до 13.06.2028;
- заключение экспертизы проектной документации от 28.02.2025, 05.03.2025;
- права на земельный участок (выписка из ЕГРН от 02.06.2025);
- проектная декларация № 61-001785по состоянию на 06.03.2026;
- проекты договоров участия в долевом строительстве;
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2, 3 кварталы 2025 года;
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 20.02.2026;
- извещение о начале строительства;
- сведения об открытии расчетного счета застройщика;
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- сведения о первом договоре участия в долевом строительстве.
1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона
№ 214-ФЗ и п. 9 Правил.
Учитывая изложенное, информация ООО СЗ «Группа компаний Правовой стандарт» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона
№ 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено.
2. Описание нарушения:
Проведенный анализ проектов договоров участия в долевого строительстве (далее – договор), размещенного застройщиком в ЕИСЖС, показал, что договор нуждается в корректировке.
Так, п. 5.4.1, 5.8 не соответствуют требованиям ст. 4, 5, 6, 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 310, ч. 1 ст. 450 ГК РФ.
2. Пояснения к нарушению:
2.1. Согласно п. 5.4.1 договора «Участник долевого строительства» вправе после передачи ему Объекта по Акту приема-передачи осуществлять строительно-ремонтные работы в Объекте только в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии письменного согласования данных работ в т.ч. с эксплуатирующей «Многоквартирного дома» организацией. В случае нарушения вышеуказанного обязательства, «Застройщик» в период действия настоящего Договора (включая гарантийный период), вправе потребовать от «Участника долевого строительства» уплаты штрафа в размере 20% (двадцати процентов) от Цены Договора, а также приведения Объекта в состояние, в котором он находился до проведения «Участником долевого строительства» работ. В любом случае затраты по производству таких работ в полном объеме несет «Участник долевого строительства». Кроме того, «Застройщик» вправе потребовать возместить причиненные ему такими изменениями убытки. Убытки, штрафы, пени возмещаются «Участником долевого строительства» в полном объеме в сроки, указанные «Застройщиком» в соответствующей претензии.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона 214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме действующим законодательством предусмотрена административная ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ), а также обязанность привести объект в соответствие (ст. 29 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 10.8 проекта договора ответственность участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14.08.2020№ 307-ЭС19-24320).
Таким образом, после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства(подписания одностороннего акта приема-передачи) риск случайной гибели объекта переходит участнику долевого строительства и ответственность за совершение незаконного переустройства и (или) перепланировки помещения возникает у участника долевого строительства перед государством, а не перед застройщиком, а значит наложение дополнительных мер ответственности, не предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ является неправомерным.
2.2. Согласно п. 5.8 договора «Стороны пришли к обоюдному соглашению, что дополнительно к условиям, изложенным п.п. 4.4, 4.5, настоящего Договора, не являются существенными изменениями проектной документации строящегося «Многоквартирного дома» и не являются существенным нарушением требований к качеству, производимые «Застройщиком» без согласования/уведомления «Участника долевого строительства» изменения в «Многоквартирном доме» и/или Объекте, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, и/или изменения, проводимые без такого согласования, если такое согласование не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе в части замены неотапливаемых помещений другими (лоджий, балконов, веранд, террас, тамбуров, холодных кладовых) и/или влекущих допустимое изменение площади Объекта».
Указанное положение договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям.
В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства.
Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит
к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
Кроме того, согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
В положениях договора отсутствует указание на изменение площади объекта долевого строительства в пределах пяти процентов.
Учитывая изложенное, при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке.
Таким образом, п. 5.8 договора о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию без дополнительного согласования с участником долевого строительства противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства.
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.
Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. |