|
Значение |
ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110 г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, II этап строительства (жилой дом № 2 (поз. 2 по ПЗУ) (далее – позиция 2), жилой дом № 3 (поз. 3 по ПЗУ) (далее – позиция 3).
Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства позиций 2, 3 – 30.10.2026. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001291 – 2 квартал 2026 года.
В соответствии с проектной декларацией № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 планируемый срок передачи объектов долевого строительства позиций 2, 3 – 30.06.2029, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2028 года.
Таким образом, указанные сроки застройщиком изменены.
В единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) размещено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110 г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, I этап строительства (дом № 1 (поз. 1 по ПЗУ).
Также в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) размещена следующая информация о строительстве позиций 2, 3:
- разрешение на строительство № 61-310-969201-2020 от 21.02.2020 со сроком действия до 21.09.2029;
- положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-027208-2019 от 08.10.2019;
- положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 004-2022 от 26.08.2022, № 0005-2022 от 02.11.2022, № 0001-2023 от 20.03.2023, № 0010-2023 от 09.10.2023, № 0008-2024 от 06.09.2024, № 0010-2025 от 15.07.2025;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости от 22.12.2021);
- проектная декларация № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026;
- проекты договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения (в редакции 12.11.2024);
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2025 года, 1 квартал 2026 года;
- аудиторское заключение за 2022, 2023, 2024 годы;
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (на 04.06.2026);
- градостроительный план земельного участка № RU61310000-0620171331101080 от 27.06.2017;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства № 1 от 02.05.2024;
- сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер).
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила).
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
Однако при наблюдении за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) установлены нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф.
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.
1. Описание нарушения:
ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) размещены недостоверные сведения в подразделе 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектных деклараций № 61-001291 от 18.03.2022 по позиции 3 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объектов, а также не размещена информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001291.
ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) на дату мониторинга не размещен проект договора участия в долевом строительстве на машино-место по позиции 3, что является нарушением п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил.
1. Пояснение к нарушению:
В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 по позиции 3 указаны характеристики 5 нежилых помещений: 3 нежилых помещений для коммерческого использования (мини химчистка, аптека, магазин) и 2 нежилых помещений - автостоянки - 7605,75 кв.м., 7562,91 кв.м.
В размещенной застройщиком положительном заключении негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 0001-2023 от 20.03.2023 предусмотрено строительство в составе позиции 1 подземной двухуровневой автостоянки (общей площадью 8386,9 кв.м.) на 187 машино-мест.
В размещенных в ЕИСЖС разрешениях на строительство предусмотрено строительство в составе позиции 3 автостоянки (общей площадью 15168,66 кв.м.) на 197 машино-мест (1 уровень), 206 машино-мест (2 уровень).
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 08.06.2026 № КУВИ-001/2026-77800594 (далее – выписка из ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050302:296 содержатся записи о государственной регистрации в августе, сентябре, октябре, ноябре, декабре 2024 года, в январе, феврале, марте, апреле, мае, августе, сентябре, октябре, ноябре, декабре 2025 года, январе, феврале, марте, апреле, июне 2026 года договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком как в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с указанием номера стояночного места, так и в отношении непосредственно машино-мест.
Вместе с тем, информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест по позиции 3 в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001291 не указана.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации, в раздел 19.7 которой вносятся сведения о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.
В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001291 по итогам сентября, октября, ноября, декабря 2024 года, января, февраля, марта, апреля, мая, августа, сентября, октября, ноября, декабря 2025 года, января, февраля 2026 года не указана, ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 11.10.2024, 12.11.2024, 10.12.2024, 10.01.2025, 10.02.2025, 10.03.2025, 10.04.2025, 12.05.2025, 10.06.2025, 10.09.2025, 10.10.2025, 10.11.2025, 10.12.2025, 12.01.2026, 10.02.2026, 10.04.2026, 12.05.2026.
За неразмещение информации о заключении указанных договоров участия в долевом строительстве в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001291 по итогам сентября, октября, ноября, декабря 2024 года и января, февраля, сентября 2025 года генеральный директор ООО СЗ «МСК-ГРУПП» привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ(постановления Региональной службы ГСН РО о назначении административного наказания от 30.01.2025 № 240030, от 11.09.2025 № 250020, от 27.05.2026 № 260005).
Также необходимо учитывать, что заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку является (будет являться) нарушением законодательства РФ и может повлечь нарушение прав участников долевого строительства ввиду следующего.
Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
До 01.01.2017 машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Необходимо отметить, что в соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Также следует учитывать, что на основании ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Таким образом, в силу прямого (императивного) указания Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства могут быть только жилое и нежилое помещение, машино-место.
На основании изложенного застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – машино-места, а не в отношении автостоянки без указания объекта долевого строительства – машино-места. Кроме того, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства.
В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета.
Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения.
При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места.
Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола.
Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машино-места устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе.
Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта.
Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места.
В случае продажи долей в праве долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машино-места, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше).
Кроме того, в указанном случае не будут применяться требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту.
Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором будет является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности:
- пользование «зависимым» машино-местом;
- отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости;
- применение особенностей долевой собственности при продаже доли;
- несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа.
Таким образом, подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектных деклараций № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 (позиция 3) в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объектов.
Указанные сведения застройщик должен был внести путем размещения в ЕИСЖС до регистрации первого договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). По позиции 3 первый ДДУ зарегистрирован 24.03.2022, информация подлежала внесению застройщиком не позднее 23.03.2022. Дата совершения административного правонарушения – 24.03.2022.
Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КоАП РФ и составляет 1 год со дня их совершения.
Таким образом, привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» за указанное правонарушение не представляется возможным в связи с истечением срока давности.
Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона.
Застройщик в нарушение указанных положений законодательства на дату наблюдения не разместил проект договора участия в долевом строительстве на машино-место по позиции 3. При этом, ранее размещенный проект договора на машино-место по позиции 3 застройщиком отозван.
Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КоАП РФ и составляет 1 год со дня их совершения.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ указанную информацию в подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектных деклараций № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 (позиция 3) застройщик должен был внести путем размещения в ЕИСЖС до регистрации первого договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). По позиции 3 первый ДДУ зарегистрирован 24.03.2022, информация подлежала внесению застройщиком не позднее 23.03.2022. Дата совершения административного правонарушения – 24.03.2022.
Указанные нарушения неоднократно выявлялись в ходе контрольно-надзорных мероприятий и застройщику объявлялись предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований № 61241176140110251034 от 12.04.2024, № 61241176140111323402 от 11.07.2024, № 61241176140115796905 от 11.10.2024, № 61241176140116487938 от 02.12.2024, № 61251176140117668591 от 03.04.2025, № 61251176140118277205 от 05.06.2025, № 61251176140119573777 от 01.10.2025, № 61251176140120420115 от 29.12.2025, № 61261176140121223810 от 31.03.2026. Кроме того, информация о выявленных нарушениях направлялась в прокуратуру Ростовской области для рассмотрения и при необходимости принятия мер в соответствии с установленной компетенцией.
2. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком в ЕИСЖС, показал их соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.
3. В ЕИСЖС ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) размещена информация о жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110 г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, I этап строительства (дом № 1 (поз. 1 по ПЗУ).
Указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, разрешение на ввод в эксплуатацию размещено в ЕИСЖС (от 19.12.2025 № 61-44-969109-2025).
Согласно части 6 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ после передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.
Частью 7 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик в срок не позднее шести месяцев с даты осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляет в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности на входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства помещения и машино-места, создание которых осуществлялось без привлечения средств участников долевого строительства (в отношении которых отсутствуют заключенные договоры участия в долевом строительстве) и иных лиц.
Однако, по данным Управления Росреестра по Ростовской области на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении помещений в указанном многоквартирном доме, застройщиком которых является ООО «СЗ «МСК-ГРУПП».
Кроме того, в выписке из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 08.06.2026 № КУВИ-001/2026-77800594 содержится информация о непогашенных записях по договорам участия в долевом строительстве в отношении указанного многоквартирного дома (з.у. № 61:44:0050302:296).
Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. |