|
Значение |
По результатам наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) установлено:
ООО СЗ «Высота» (ИНН 6164317128) является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу:
- Ростовская область, Азовский район, п. Овощной, ул. Тихая, 23 (далее – объект).
Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2026 года, срок ввода объекта долевого строительства не переносился. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 01.09.2026, срок передачи не переносился. Первый договор участия в долевом строительстве по объекту зарегистрирован 31.07.2025.
В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Высота» размещена следующая информация о строительстве многоквартирных жилых домов:
- разрешение на строительство № 61-501-014-2020 со сроком действия до 15.07.2026;
- проектная декларация № 61-001742 по состоянию на 12.05.2026;
- фотографии (актуальные на 06.05.2026);
- градостроительный план;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- извещения о начале строительства;
- сведения об открытии расчетных счетов;
-положительное заключение экспертизы проектной документации от 30.05.2023;
- проект договора об участии в долевом строительстве;
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 4 кварталы 2024 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2025 года, 1 квартал 2026 года;
- аудиторское заключение за 2022, 2023, 2024 годы;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила).
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
1. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил.
2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), муниципального контракта, размещенных застройщиком в ЕИСЖС, установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе
ст. 1, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 310, 401,450 ГК РФ.
1.1 Описание нарушения:
ООО СЗ «Высота» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф изменения в проектную декларацию внесены не в установленный законом срок.
1. 1 Пояснение к нарушению:
В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.
Однако при наблюдении за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) ООО СЗ «Высота» изменения в проектную декларацию № 61-001742 от 21.03.2025 размещены 30.04.2026 и 12.05.2026
Согласно части 3 статьи 4.8 КоАП РФ, если последний день срока приходится на выходной, то последним днём считается первый рабочий день после него. Датами совершения правонарушения являются – 11.04.2026 и 11.06.2026.
Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
1.2 Описание нарушения:
ООО СЗ «Высота» нарушены сроки размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности и аудиторского заключения, что является нарушением ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.
1.2 Пояснение к нарушению:
В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
Согласно пп. «к» п. 9 Правил застройщик размещает в ЕИСЖС годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации.
Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности размещаются не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
Однако, в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «к» п. 9 Правил ООО СЗ «Высота» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта бухгалтерская (финансовая) отчетность размещена с нарушением срока, а также не размещено аудиторское заключение за 2025 год.
Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 1 квартал 2026 года – 30.04.2026. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1 квартал 2026 года размещена 12.05.2026, то есть с нарушением срока, установленного ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, датой совершения правонарушения является 01.05.2026.
Последний день срока размещения аудиторского заключения за 2025 год – 30.04.2026. Датой совершения правонарушения является 01.05.2026.
Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
1.3 Описание нарушения:
ООО СЗ «Высота» в подразделе 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001742 от 21.03.2025 с изменениями от 12.05.2026 указана недостоверная информация в части сроков реализации проекта строительства.
1.3 Пояснение к нарушению:
В нарушение п. 9 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 17.1 раздела 17 проектной декларации размещена информация о примерном графике реализации проекта строительства: 20 процентов готовности – 2 квартал 2025 года, 40 процентов готовности – 3 квартал 2025 года, 60 процентов готовности – 4 квартал 2025 года, 80 процентов готовности – 2 квартал 2026 года, получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – 3 квартал 2026 года.
Однако на 15.06.2026 (2 квартал 2026 года) ориентировочная степень готовности объекта составляет – 20 %. Указанная информация должна быть размещена не позднее 10-го числа месяца, следующего за 2 кварталом 2025 года. Таким образом, указана недостоверная информация.
Дата совершения правонарушения – 11.07.2025.
Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
Кроме того, нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию может повлечь изменение срока передачи объектов долевого строительства, нарушение прав участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Таким образом, в случае невозможности передачи объектов долевого строительства в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, застройщик не позднее чем за два месяца обязано направить участникам долевого строительства информацию о переносе срока передачи помещений участникам долевого строительства, а также о необходимости подписания дополнительных соглашений.
При этом, необходимо учитывать следующее.
В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО).
При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона .
Таким образом, в случае нарушения застройщиком сроков завершения строительства многоквартирного дома более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства.
2. Описание нарушения:
2. П.п. 5.1, 8.2, 9.5, 10.4, 12.2, 14.4, проекта договора не соответствуют требованиям ст. 1, 4, 6 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 310, 450, 452 ГК РФ.
2. Пояснение к нарушению:
2.1 В соответствии с п. 9.5 проекта договора «Участник долевого строительства заранее согласен и уведомлен, что Застройщик вправе по своему усмотрению, руководствуясь действующими обязательными нормами и правилами вносить изменения в проектную документацию на создание Объекта недвижимости».
Из прямого толкования п. 9.5 проекта договора следует, что застройщик имеет право вносить любые изменения в проектную документацию, следовательно и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства.
В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства.
Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит
к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства.
В соответствии с п. 8.2 проекта договора «в случаях, предусмотренных настоящим Договором, подписать необходимые дополнительные соглашения к настоящему Договору».
Указанные положения проекта договора не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве закреплен ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
На основании ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Учитывая изложенное, при изменении условий договора, являющихся существенными, в том числе при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке.
Указание на согласие участника долевого строительства на внесение изменений в предмет договора, без оформления дополнительного соглашения, не соответствует указанным положениям законодательства.
Таким образом, п. 8.2, п. 9.5. проектов договоров по объектам о праве застройщика на внесение любых изменений в проектную могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства.
2.2 В соответствии с п. 10.4 проекта договора «В целях сохранения единого архитектурного решения, Участнику долевого строительства запрещается производство работ по изменению фасада здания, не соответствующих проектному решению. В случае нарушения Участником долевого строительства данного пункта он уплачивает Застройщику штраф – 5 (Пять) % от Цены Договора. В части, не оговоренной в настоящем разделе, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации».
Так, Федеральный закон № 214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком.
В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ответственность участников долевого строительства предусмотрена также ч. 4,6 ст.5; ч.6 ст.8; ч. 3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ.
При этом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 10.4 проекта договора ответственность участника долевого строительства.
Таким образом, п. 10.4 проекта договора может повлечь нарушение прав участников долевого строительства.
2.3 В соответствии с п. 12.2 проекта договора «Стороны договорились установить обязательный претензионный (досудебный) порядок разрешения споров. В соответствии с претензионным порядком заинтересованная Сторона до обращения в суд направляет другой Стороне письменную претензию в соответствии с предметом спора. При ведении Сторонами претензионной работы срок рассмотрения претензии и предоставление ответа составляет 15 (пятнадцать) дней со дня ее получения».
Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом.
Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.
При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком.
Таким образом, п. 12.2 проекта договора может повлечь нарушение прав участников долевого строительства.
2.4 В соответствии с п. 14.4 проекта договора «Уведомление со стороны Застройщика, за исключением уведомлений, направляемых согласно п. 14.1.1. – 14.1.2. настоящего Договора, считается надлежащим в случае его публикации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте Застройщика».
Пунктами 14.1.1. – 14.1.2. проекта договора установлены случаи уведомления застройщиком участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора и при уведомлении участника долевого строительства о завершении строительства жилого дома, готовности к передаче объекта.
Вместе с тем согласно ч.3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Исходя из действующего законодательства, обязанность застройщика
по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора (по которому в силу ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 432 ГК РФ необходимо заключение дополнительного соглашения) не может быть исполнена путем публикации соответствующей информации в средствах массовой информации
и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте застройщика. Уведомление участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок указанным в проекте договора способом не влечет для него гражданско-правовых последствий, ведет к ущемлению законных интересов участника долевого строительства.
Таким образом, пункт 14.4 проекта договора может повлечь нарушение прав участников долевого строительства.
2.5 В соответствии с пунктом 5.1 проекта договора «Застройщик обязуется завершить строительство (создание) Объекта недвижимости и ввести его в эксплуатацию - 2 квартал 2026 года».
Вместе с тем согласно ст. 4.1 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
Однако в проектной декларации, размещенной застройщиком на сайте https://наш.дом.рф, указан срок ввода объекта в эксплуатацию 3 квартал 2026 года.
Таким образом, пункт 5.1 проекта договора не соответствует информации в размещенной проектной декларации и может повлечь нарушение прав участников долевого строительства.
Учитывая изложенное, приведенные положения проектов договоров, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, размещенных в ЕИСЖС, могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства.
Таким образом, необходимо привести в соответствие с действующим законодательством условия проектов договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф.
Дополнительно обращаем внимание, что в случае игнорирования замечаний к проекту договора участия в долевом строительстве Региональная служба ГСН РО вправе согласно п. 11 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства об обязании застройщика внести изменения в проект договора участия в долевом строительстве.
В связи с этим возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.
Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.
|