Предостережение:

• На основании задания на проведение контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 30.03.2026 г. № Д.ЗАДАН.26-1 по результатам наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) (акт от 26.06.2026 г. № Д.АКТ.26-157) поступили сведения о следующих действиях (бездействии). ООО СЗ «МонтажЖилСтрой-Т» является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Адмирала Крюйса, 19б в г. Таганроге. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «МонтажЖилСтрой-Т» размещена следующая информация: - первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 30.03.2028, срок ввода не переносился; - первоначальный срок передачи – 30.04.2028, планируемый срок передачи - 30.04.2028, срок не переносился; - разрешение на строительство (№ 61-58-18-2023 от 23.06.2023 сроком до 23.06.2028); 2 - экспертиза проектной документации (№ 61-2-1-2-075228-2025 от 11.12.2025); - результаты инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи от 07.04.2023 б/н, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.08.2023); - проектная декларация (№ 61-001748 в редакции от 15.06.2026); - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2025 года, 1 кварталы 2026 года; - аудиторские заключения за 2025 год; - фотографии (актуальные на 15.06.2026); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам наблюдения установлено, что информация, сведения и документы в соответствии с требованиями ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением № 319, ООО СЗ «МонтажЖилСтрой-Т» размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф в полном объёме. Вместе с тем в подразделе 14.1.1 (вид сети инженерно-технического обеспечения электроснабжение и газоснабжение) раздела 14 проектной декларации № 61-001748 указаны неактуальные сроки действия технических условий (до 07.04.2025 и 14.03.2026 соответственно) на подключение к сети инженерно-технического обеспечения. В связи с чем застройщику в случае продления сроков указанных технических условий необходимо актуализировать сроки. 2. Описание нарушения: Проведенный анализ проекта договора участия в долевого строительстве (далее – договор), размещенный застройщиком в ЕИСЖС, показал, что договор нуждается в корректировке. 3 Так, п.п. 3.9 -3.12, абз. 4 п. 5.5, абз. 5 п. 5.6, п. 7.1, п. 9.2.2, абз. 3 п. 9.2.5, п .11.1 не соответствуют требованиям ст. 4, 5, 6, 7, 8, 12, 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 310, ч. 1 ст. 450 ГК РФ. 2. Пояснения к нарушению: 2.1. В соответствии с п. 3.12 «в Цену договора не включены следующие расходы: - расходы на оплату филиалу ПАО «Газпром Газораспределение Ростов-на-Дону в городе Таганроге» за инструктаж, пуск и наладку газоиспользующего оборудования». В соответствии с п. 7.1 «С даты подписания Участником долевого строительства Акта приема-передачи, а в случаях, предусмотренных действующим законодательством составления Застройщиком одностороннего Акта приемапередачи, бремя содержания Объекта долевого строительства в Объекте недвижимости, в том числе риск случайной гибели, а также все другие обязанности, включая оплату коммунальных услуг, внесение платы за владение и пользование соответствующим земельным участком, возлагаются на Участника долевого строительства». Согласно п. 9.2.2 «Участник долевого строительства обязан в сроки, указанные разделом 5 настоящего Договора принять Объект долевого строительства у Застройщика по Акту приема-передачи. С момента подписания сторонами Акта приема-передачи к Участнику долевого строительства переходит бремя содержания Объекта долевого строительства и риски случайной гибели и порчи Объекта долевого строительства, а также все другие обязанности, включая оплату коммунальных услуг, внесение платы за владение и пользование соответствующим земельным участком». Условия проекта договора в указанной части нарушают права участников долевого строительства и противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. На основании ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует обязанность участника долевого строительства нести иные расходы, связанные с оплатой третьим лицам, а также обязанность по оплате за владение и пользование соответствующим земельным участком. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено. 4 2.2. В соответствии с абз. 4 п. 5.5. проекта договора «5.5. В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, указанного в настоящем Договоре, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора». Согласно абз. 5 п. 5.6 «При этом под уклонением Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства понимается не подписание Участником долевого строительства в предусмотренный настоящим Договором срок по любым причинам Акта приема-передачи и отсутствие письменной претензии Участника долевого строительства к качеству Объекта долевого строительства, направленной Застройщику заказным письмом с описью вложения, с уведомлением о вручении». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), 5 гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) существенный недостаток товара (работы, услуги) – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Исходя из приведенных норм, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела, в необходимых случаях назначается экспертиза. При этом законодатель не ставит право участника долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи в зависимость от существенности выявленных недостатков. Кроме того, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в 6 предусмотренный Федеральным законом № 214-ФЗ срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит положений о необходимости составления участником долевого строительства застройщику письменной претензии от подписания Передаточного акта. 2.3. В соответствии с абз. 3 п. 9.2.5 «застройщик имеет преимущественное право приобретения прав требования на условиях отчуждения. Участник долевого строительства обязан письменно уведомить Застройщика за 14 (четырнадцать) календарных дней о своем намерении произвести возмездное отчуждение прав, принадлежащих ему на основании настоящего Договора, с указанием условий их отчуждения». В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона. Вместе с тем, положения Федерального закона №214-ФЗ не содержат преимущественное права застройщика на приобретение прав требования на условиях отчуждения. 2.4. Согласно п. 11.1 «Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных настоящим Договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения настоящего Договора, в том числе таких как: пожар, наводнение, землетрясение, грунтовые воды, оползни, обледенение и других стихийных бедствий, забастовка, война, военные действия любого характера, блокада, гражданские волнения и беспорядки, издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов, препятствующих строительству, и иные обстоятельства не зависящих от воли и разумного контроля Сторон, которые не связаны с исполнением договорных обязательств обязанной стороны». 7 В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могут быть признаны чрезвычайными и непредотвратимыми. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Нельзя считать любые изданные государственными или муниципальными органами власти нормативные и иные акты, препятствующие строительству, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. На основании изложенного, абз. 4 п. 5.5, абз. 5 п. 5.6, п. 7.1, п. 9.2.2, абз. 3 п. 9.2.5, п. 11.1 проекта договора не соответствует действующему законодательству, могут повлечь ущемление прав участников долевого строительства и нуждаются в корректировке. 3. В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» 8 «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются 9 инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части техникоэкономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. 10 4. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «МонтажЖилСтрой-Т» размещена информация об многоквартирном жилом доме по адресу: обл Ростовская, г. Таганрог, ул. Морозова, д. 24 (далее – Объект). Указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, разрешение на ввод в эксплуатацию размещено в ЕИСЖС (от 22.03.2024 № 61-58-7-2024, от 11.03.2020). Согласно части 6 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ после передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме. Частью 7 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что застройщик в срок не позднее шести месяцев с даты осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляет в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности на входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства помещения и машино-места, создание которых осуществлялось без привлечения средств участников долевого строительства (в отношении которых отсутствуют заключенные договоры участия в долевом строительстве) и иных лиц. Однако, по данным Управления Росреестра по Ростовской области в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении помещений в указанном Объекте, застройщиком которого является ООО СЗ «МонтажЖилСтрой-Т». В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства.