|
Значение |
ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянками по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина (1-й этап строительства) жилые дома поз. 10, 11, 12, 13 по ПЗУ – 1 этап строительства (далее – объект).
Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.12.2025. Первоначальный срок ввода объектов в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 2 квартал 2025 года.
В соответствии с проектной декларацией № 61-001287 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 30.09.2026, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2026 года.
Таким образом, сроки передачи объектов долевого строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщиком изменены.
В единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) размещены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
Также в ЕИСЖС ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) размещена следующая информация о строительстве объекта:
- разрешение на строительство № 61-310-984501-2021 от 29.01.2021 со сроком действия до 29.01.2029;
- положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-066632-2021 от 11.11.2021;
- положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения от 07.03.2023 № 001-2023, от 03.05.2023 № 0002-2023, от 05.05.2023 № 0003-2023, от 11.05.2023 № 0004-2023, от 18.08.2023 № 0005-2023, от 13.11.2023 № 61-2-1-2-068343-2023;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка от 30.03.2021, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 21.02.2022);
- проектная декларация № 61-001287 в редакции от 10.06.2026;
- проекты договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров) на жилое и нежилое помещения (в редакции от 10.06.2026);
- аудиторские заключения за 2022, 2023, 2024, 2025 годы;
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2025 года, 1 квартал 2026 года;
- фотографии (актуальные на 04.06.2026);
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- извещение о начале строительства;
- сведения об открытии расчетного счета.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила).
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
Однако при наблюдении за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) установлены нарушения требований ст. 3.1, ст. 19
Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф.
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.
1. Описание нарушения:
ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) размещены недостоверные сведения в подразделе 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001287 от 24.02.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объекта, а также не размещена информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001287.
ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) на дату мониторинга не размещен проект договора участия в долевом строительстве на машино-место по объекту, что является нарушением п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил.
1. Пояснение к нарушению:
В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001287 от 24.02.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 по поз. 10 – указаны характеристики 1 нежилого помещения – помещения для хранения автомобилей – 3424,25 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 11 указаны характеристики 1 нежилого помещения – помещения для хранения автомобилей – 2167.59 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 12 указаны характеристики 2 нежилых помещений – помещение для хранения автомобилей – 7605,17 кв.м. и помещение для хранения автомобилей – 7999,95 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 13 указаны характеристики 2 нежилых помещений – помещение для хранения автомобилей – 2121,69 кв.м. и помещение для хранения автомобилей – 2531.64 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве.
В проектной документации предусмотрено строительство в составе объекта: по поз. 10 – автостоянки на 94 машино-мест, по поз. 11 – автостоянки на 51 машино-место, по поз. 12 – автостоянки на 513 машино-мест, по поз. 13 – автостоянки на 154 машино-мест.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 24.06.2026 № КУВИ-001/2026-85038719 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0012101:962 содержатся записи о государственной регистрации в августе, сентябре, октябре и ноябре, декабре 2024 года, в январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, августе, сентябре, ноябре, декабре 2025 года, январе, феврале, марте, апреле, мае 2026 года договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком как в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с указанием номера стояночного места, так и в отношении непосредственно машино-мест в объекте.
Вместе с тем, информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001287 не указана.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации, в раздел 19.7 которой вносятся сведения о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.
За неразмещение информации о заключении указанных договоров участия в долевом строительстве в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001284 по итогам августа, сентября, октября, ноября, декабря 2024 года, января, февраля, марта, апреля, мая 2025 года генеральный директор ООО СЗ «МСК-ГРУПП» Якшин Е.А. привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ (постановления Региональной службы ГСН РО о назначении административного наказания от 10.09.2025 № 250021, от 17.12.2025 № 250046).
В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001287 по итогам июня, июля, августа, сентября, ноября, декабря 2025 года, января, февраля 2026 года не указана, ООО СЗ «МСК-ДОН» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 10.07.2025, 11.08.2025, 10.09.2025, 10.10.2025, 10.12.2025, 12.01.2026, 10.02.2026, 10.03.2026.
Вышеуказанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
Также необходимо учитывать, что заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку является (будет являться) нарушением законодательства РФ и повлечет нарушение прав участников долевого строительства ввиду следующего.
Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
До 01.01.2017 машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Необходимо отметить, что в соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Также следует учитывать, что на основании ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Таким образом, в силу прямого (императивного) указания Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства могут быть только жилое и нежилое помещение, машино-место.
На основании изложенного застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – машино-места, а не в отношении автостоянки без указания объекта долевого строительства – машино-места. Кроме того, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства.
В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино – места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета.
Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности – в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения.
При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места.
Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола.
Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машино-места устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе.
Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта.
Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места.
В случае продажи долей в праве долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машино-места, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше).
Кроме того, в указанном случае не будут применяться требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту.
Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором будет является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности:
- пользование «зависимым» машино-местом;
- отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости;
- применение особенностей долевой собственности при продаже доли;
- несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа.
Таким образом, подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001287 от 24.02.2022 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объекта.
Указанные сведения застройщик должен был внести путем размещения в ЕИСЖС до регистрации первого договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). По объекту первый ДДУ зарегистрирован 20.06.2022, информация подлежала внесению застройщиком не позднее 20.06.2022. Дата совершения административного правонарушения – 21.06.2022.
Таким образом, привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ ООО СЗ «МСК-ДОН» за указанное правонарушение не представляется возможным в связи с истечением срока давности.
Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона.
Застройщик в нарушение указанных положений законодательства на дату мониторинга не разместил проект договора участия в долевом строительстве на машино-место по объекту.
Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) за аналогичные нарушения объявлены предостережения от 11.10.2024 № 61241176140115799728, от 02.12.2024 № 61241176140116485247, от 07.04.2025 № 61251176140117690843, от 05.06.2025 № 61251176140118278318, от 08.09.2025 № 61251176140119251280, от 29.12.2025 № 61251176140120416986, № 61261176140121228771 от 31.03.2026 о недопустимости нарушения обязательных требований.
2. Согласно информации, размещенной ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) в разделах 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-001287 в ЕИСЖС планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен со 2 квартала 2025 года на 3 квартал 2026 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства перенесена с 30.12.2025 на 30.09.2026.
Необходимо учитывать, что согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства ООО СЗ «МСК-ДОН» приняты меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства (вх. № 38/579 от 04.03.2026, № 38/610 от 06.03.2026, № 38/1468 от 25.06.2026).
При этом, необходимо учитывать следующее.
В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО).
Под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона .
Таким образом, в случае нарушения застройщиком сроков завершения строительства многоквартирного дома более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства.
3. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 10.06.2026 в ЕИСЖС, показал их соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. |