|
Значение |
ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» является застройщиком жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Привокзальная, 9 (1-й договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 08.06.2023, первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2026 года, первоначальный срок передачи – 30.12.2026).
В соответствии с проектной декларацией № 61-001390 от 05.09.2025 ввод объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2027, срок передачи объектов - 31.08.2027.
В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» (ИНН 6168074726) размещена информация о жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону,
ул. Привокзальная, 9:
- разрешение на строительство (№ 61-310-994001-2021 от 04.08.2021 сроком действия до 04.08.2029);
- экспертиза проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 16.02.2021, №1 от 06.05.2022; соглашение о передаче договора (о замене стороны по договору купли-продажи земельного участка от 16.02.2021, с уступкой права требования и переводом долга) и внесении в договор изменений от 01.01.2021; договор купли-продажи земельного участка от 16.02.2021; акт приема-передачи земельного участка и расположенных в его границах объектов недвижимости по договору купли-продажи земельного участка от 16.02.2021, от 20.06.2022);
- проектная декларация (№ 61-001390 в редакции от 10.06.2026);
- проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения (в редакции от 03.02.2025);
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1,2,3,4 кварталы 2025 год, 1 квартал 2026 года;
- аудиторские заключения за 2023, 2024, 2025 годы;
- фотографии (актуальные на 04.06.2026);
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- извещение о начале строительства;
- сведения об открытии расчетного счета.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил.
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
Однако при наблюдении за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) установлены нарушения требований ст. 3.1,
ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф.
1. Описание нарушения:
ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф не указана информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001390 по итогам марта, апреля, мая 2026 года.
1. Пояснение к нарушению
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.06.2026
№КУВИ-001/2026-87319401 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062101:1 имеются записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку (зарегистрированные в том числе в марте, апреле, мае 2026 года). При этом участники долевого строительства в счет своей доли в праве долевой собственности на указанную подземную автостоянку получают в пользование стояночные места, имеющие свои номера.
В подразделе 15.1 проектной декларации № 61-001390 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 содержатся недостоверные сведения o количестве строящихся в рамках проекта строительства объекта – 0 машино-мест.
В подразделе 15.3 проектной декларации № 61-001390 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 указаны характеристики 8 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 4 нежилых помещений (офисов) и 4 нежилых помещений - автостоянок площадью 20637,53 кв.м.
Вместе с тем, в подразделе 15.3 проектной декларации № 61-001390 с изменениями по состоянию на 10.06.2026 информация о 4 нежилом помещении - автостоянках площадью 20637,53 кв.м. не соответствует сведениям, содержащимся в фактически зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в проектной документации, также противоречит требованиям Федерального закона
№ 214-ФЗ.
Кроме того, в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001390 содержится недостоверная информация об отсутствии заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест, записи о государственной регистрации которых содержатся в выписке из ЕГРН от 29.06.2026.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации, в раздел 19.7 которой вносятся сведения о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.
В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001390 по итогам марта 2026 года не указана,
ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
Дата совершения административного правонарушения – 11.04.2026.
В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001390 по итогам апрель 2026 года не указана,
ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
Дата совершения административного правонарушения – 13.05.2026.
В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001390 по итогам май 2026 года не указана,
ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
Дата совершения административного правонарушения – 11.06.2026.
Также необходимо отметить следующее.
В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно п. 29 ст. 1 ГК РФ, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства.
В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета.
Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения.
При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места.
Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола.
Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе.
Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта.
Таким образом, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства которых фактически является машино-место.
Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В указанной ситуации требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машиноместа, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше).
Кроме того, в указанном случае не применяются требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту.
Необходимо отметить, что в случае продажи доли в праве собственности на парковку к собственнику применяются требования, предусмотренные ст. 42 Закона о регистрации, о размещении извещения о продаже на официальном сайте Росреестра.
На основании изложенного ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» нарушены положения Федерального закона № 214-ФЗ. В связи с этим проектная декларация и заключенные договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку нуждаются в приведении в соответствие с перечисленными положениями законодательства.
2. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещение (далее – проекты договора) нарушений Федерального закона № 214- ФЗ не выявлено.
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства. |