Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАКСИМУМ 1"

№61261176140123128977

Предостережение:

• Выписка о проведении мероприятия
• ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МАКСИМУМ 1»    (ИНН 6162085256) является застройщиком малоэтажного многоквартирного дома со встроенными помещениями обслуживания жилой застройки, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 42. Согласно информации, размещенной по адресу: https://наш.дом.рф, срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2028 года, срок передачи объекта долевого строительства – 30.06.2029. Указанные сроки застройщиком не изменялись. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МАКСИМУМ 1»  размещена следующая информация: - разрешение на строительство № 61-44-122201-2026 от 10.03.2026 со сроком действия до 11.09.2028; - проектная декларация № 61-001866 от 09.07.2026 (в редакции от 03.09.2026); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение, машино-места в редакции от 09.07.2026; - фотографии (актуальные на 03.09.2026); - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2 квартал 2026 года; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации № 61-2-1-2-076536-2025 от 16.12.2025; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»               (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Вышеуказанная информация ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МАКСИМУМ 1» размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ  и п. 9 Правил не выявлено. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Однако при наблюдении за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) установлены нарушения обязательных требований, предусмотренных ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.   1. Описание нарушения Проведенный анализ проектов договоров, размещенных застройщиком в ЕИСЖС, по адресу: https://наш.дом.рф, показал, что проекты договоров нуждаются в корректировке. Так п. 1.2 проектов договоров не соответствует требованиям, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.   1.    Пояснение к нарушению   1. В соответствии с п. 1.1 проектов договоров «Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Малоэтажный многоквартирный дом со встроенными помещениями обслуживания жилой застройки по адресу: г. Ростов-на-Дону,           ул. Суворова 42, с основными характеристиками, указанными в п. 1.2 Договора (далее – «Многоквартирный дом»), и после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, входящий в состав Многоквартирного дома, имеющий основные характеристики, указанные в п.1.3 Договора, в состоянии, предусмотренном в Приложении № 1 к Договору (далее – Объект долевого строительства), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.» В соответствии с п. 1.2. проектов договоров «Основные характеристики Многоквартирного дома: Вид: здание Местоположение (строительный адрес): Ростовская обл., город Ростов-на-Дону, улица Суворова 42 Назначение: многоквартирный дом, включающий в себя жилые и нежилые помещения, машино-места, а также общее имущество Количество этажей, в т.ч. подземных этажей: 5 Общая площадь (кв.м.): 9276,17 Количество квартир (шт.): 43 Материал наружных стен и каркаса: Материал поэтажных перекрытий: Класс энергоэффективности: Сейсмостойкость: Сведения об отнесении к уникальным объектам: уникальным объектом не является Проектная декларация размещена: нaш.дом.рф (единая информационная система жилищного строительства — ЕИСЖС)» В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. Таким образом, застройщику необходимо указать в проекте договора информацию о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости объекта недвижимости. Учитывая изложенное, п. 1.2 проектов договоров не соответствуют требованиям ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и нуждается в корректировке. Таким образом, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, размещенные в ЕИСЖС, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, могут повлечь нарушение прав участников долевого строительства и нуждаются в корректировке. Дополнительно обращаем внимание, что в случае игнорирования замечаний к проекту договора участия в долевом строительстве, изложенных в предостережении, Служба вправе согласно п. 11 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства об обязании застройщика внести изменения в проект договора участия в долевом строительстве. 2.                В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства.