|
Значение |
В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент) поступило обращение от 17.10.2024 № 29-01-01-38359/3 по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Симферопольская, д. 36 (далее - МКД), а именно непроведения управляющей организацией на протяжении длительного времени текущего ремонта мест общего пользования МКД.
Департаментом ранее направлялось требование в адрес управляющей организации от 02.08.2024 № 29-08-07-17095 в части надлежащего содержания общего имущества, а именно: устранить загрязнение стен и потолков на лестничных клетках подъездов МКД; восстановить целостность штукатурно-окрасочного слоя стен и потолков на лестничных клетках подъездов МКД, со сроком предоставления информации о принятых мерах до 15.10.2024, однако указанное требование управляющей организацией исполнено не было.
Согласно предоставленным вами сведениям с целью проведения ремонта в местах общего пользования после пожара, организовано общее собрание собственников помещений. По результатам собрания, решение по вопросу ремонта мест общего пользования (подъезды) — не принято. Решение по данному вопросу принимается большинством, не менее 2/3 (или 66,67%) голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Восстановление окрасочного слоя (частичное) в местах общего пользования после пожара запланировано в срок до 31.12.2024.
В результате проведенного анализа законодательства, судебной практики, считаем необходимым разъяснить, что согласно ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Положение).
На основании пп. «а», пп. «б» п. 3 Положения лицензионные требования к лицензиату, устанавливаются в соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», и к которым относятся: соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах.
Правила содержания общего имущества установлены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила № 170), постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491).
Согласно п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с п. 3.2.9 Правил № 170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Учитывая обязанность по обеспечению выполнения всех услуг и (или) выполнение работ надлежащего содержания общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД всех услуг и (или) выполнение работ, возложенную на лицензиатов действующим законодательством, управляющие организации должны в постоянном режиме обеспечивать надлежащее содержание и ремонт отделки стен, потолков, полов в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях, с целью обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических или юридических лиц, а также соблюдения прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно п. 5, 10 прил. № 7 Правил №170 восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений окон и дверей входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
В Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Также, согласно ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Учитывая вышеизложенное, сообщаем, что проведение текущих работ (в том числе штукатурно-малярные работы в местах общего пользования, смена и восстановление отдельных элементов окон и их заполнений, устранение последствий, возникших в результате пожара, удаление загрязнений на стенах и потолках мест общего пользования МКД) для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны их выполнять вне зависимости решения общего собрания собственников. |