|
Значение |
В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области поступили обращения от 10.10.2024 № 29-01-01-37329/5, а также обращение от 17.10.2024 № 29-01-01-38526/6 гражданина, проживающего в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Симферопольская, д. 24 (далее МКД). Заявитель не согласен с действиями управляющей организации в связи с проведением текущего ремонта в подъездах МКД за счет дополнительно собранных собственниками помещений МКД денежных средств.
Установлено, что Департаментом в адрес управляющей организации ООО УК «РЭМП УЖСК» ранее направлено требование от 20.08.2024 № 29-08-07-19351 о необходимости обеспечить проведение в срок до 31.10.2024 текущего ремонта в подъездах МКД. Контролируемым лицом представлена информация о согласовании сметы работ и организации проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по данному вопросу с целью определения источника финансирования указанных работ.
Требования по содержанию общего имущества жилого дома в части содержания лестничных клеток регламентированы Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденным постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
Согласно п. 11 Правил № 290 к минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, – проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – устранение выявленных нарушений.
В соответствии с п. 3.2.9 Правил № 170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Однако текущий ремонт подъездов не может быть отнесен к работам и услугам, выполнение которых вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности, эти работы должны выполняться обществом периодически, являются текущими, неотложными, обязательными, поскольку обязательность их выполнения вытекает из требований действующего жилищного законодательства, считаются предусмотренными в договоре, и их стоимость учтена при определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома (ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Бездействие управляющей организации в части не проведения текущего ремонта в местах общего пользования МКД в соответствии с нормативно установленной периодичностью повлекло нарушение жилищных прав собственников помещений МКД, что недопустимо и требует незамедлительного принятия мер к обеспечению соблюдения жилищного законодательства |