Предостережение:

• В соответствии со ст.ст. 23, 23.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Застройщик АО «СЗ «РСГ-Академическое» (ИНН 6658328507, ОГРН 1086658031052) (далее – застройщик) осуществляет строительство многоквартирных домов и иных объектов с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства недвижимости (далее - участники долевого строительства) на территории Свердловской области. В Департамент обратились граждане с заявлениями о нарушении застройщиком их прав и законных интересов при поведении приема-передачи объектов долевого строительства. Из обращений следует, что застройщиком принят регламент правил приема недвижимости АО СЗ «РСГ-Академическое» (далее – регламент), положения которого противоречат действующему законодательству и ущемляют права дольщиков (потребителей). Порядок приема передачи объектов долевого строительства в настоящее время регулируется Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление Правительства № 2380), изменение положений которого в сторону, ухудшающую права и нарушающую законные интересы дольщиков (потребителей), не допускается. Локальными актами застройщика не могут быть установлены обязательные к соблюдению дольщиками положения, противоречащие законодательству о долевом строительстве и потребительскому праву, в том числе положениям Постановления Правительства № 2380, которым детально регламентирован порядок приемки объекта. Текст регламента представлен заявителями и застройщиком и является идентичным. Положения регламента в части пунктов 1) - 3) и пункты 5.4,5.9.6.1, абз. 1 п. 6.4 и пункта н) в части формулировок и характеристик видов недостатков качества противоречат положениям Закона о долевом строительстве и Постановления Правительства № 2380. Согласно закону, передать объект застройщик обязан дольщику, при невозможности присутствия лично – лицом по доверенности. Передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком или представителями сторон по доверенности. Нотариальное удостоверение доверенности на подписание акта приема-передачи не требуется, прием объекта и подписание акта приема-передачи могут производится представителем участника долевого строительства по доверенности, заверенной в порядке, установленном ч. 3 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ (в организации , где доверитель трудится или организации, обслуживающей дом по месту регистрации), поскольку доверенность только на подписание акта приема-передачи, без указания о возможности совершения действий, направленных на государственную регистрацию прав, которые влекут переход прав и обязанностей на имущество (ч. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ), в нотариальном порядке удостоверению не подлежит. Положения внутреннего регламента, регулирующие порядок иначе, чем Постановление Правительства № 2380, по содержанию могут улучшать положение дольщика, но не уменьшать (не сужать) объем прав, предоставленных потребителю законом. Положения локальных актов застройщика, регламентирующие порядок передачи, могут приниматься с целью дополнительного регулирования, нести рекомендательный характер для обеспечения оперативности и объективности процесса передачи, не нарушая при этом права дольщика (потребителя). В том числе закон не содержит требование о получении письменного согласия застройщика на присутствие специалиста. Кроме того, обращаем внимание, что в соответствии с абз. 2 п.п. «н» Постановления № 2380, в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Увеличение этого срока возможно, при его последующем безусловном соблюдении. Принятие и применение локальных актов, регулирующих правоотношения по договору участия в долевом строительстве, сужающих объем прав гражданина, накладывающих обязательства и устанавливающих запреты, не предусмотренные законом, создает угрозу нарушения прав участников долевого строительства. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований, установленных ч. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Постановления Правительства № 2380.