Предостережение:

• Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 18 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2026 год, утвержденного приказом от 15.01.2026 № 4-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2026 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства. ООО Специализированный застройщик «Железно Екатеринбург» (ИНН 4345513138) разместил в ЕИСЖС проектные декларации: № 66-001515 (ID 57867 и 57866), № 66-001579 (ID 60529), № 66-001631 (ID 62502). В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем мониторинга данных, содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства установлено: 1. Проекты договоров долевого участия по проектным декларациям 66-001579 и 66-001515 содержат условие «Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома - I квартал 2026 года. Допускается досрочное исполнение Застройщиком своих обязательств». Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, размещает в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). Необходимо разместить в ЕИСЖС актуальные редакции проектов договоров по объектам (проектные декларации 66-001579 и 66-001515). 2. Застройщик в проектах договоров долевого участия проектные декларации 66-001579 и 66-001515 указал, что «Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома - I квартал 2026 года. Допускается досрочное исполнение Застройщиком своих обязательств».  В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Необходимо направить уведомления о переносе срока завершения строительства жилых домов участникам долевого строительства. 3. Проект договора участия в долевом строительстве проектная декларация 66-001631 содержит следующие условия: а) Согласно положениям «п. 3.2 При невозможности сдачи объекта в указанный срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до окончания указанного в договоре срока обязан направить Долевщику соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Данная информация высылается по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по указанному в настоящем Договоре адресу Долевщика или вручается Долевщику лично под расписку. Изменение предусмотренного договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Долевщику осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. п. 3.3. При наличии у Застройщика сведений о получении Долевщиком информации и предложения об изменении Договора либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Долевщика от его получения или в связи с отсутствием Долевщика по указанному им адресу, если по истечении 20 календарных дней с момента наступления вышеуказанных событий от Долевщика не получен письменный ответ, Долевщик считается надлежащим образом, уведомленным. В случае необоснованного отказа от изменений условий Договора и в случае неполучения письменного ответа при надлежащем уведомлении Долевщика, Застройщик вправе обратиться в суд с требованием об изменении Договора или расторжения Договора в связи с существенным изменением обстоятельств». В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительства в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ч. 4 ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Риск изменения обстановки принимается застройщиком при заключении договора.  И также не может являться основанием для изменения договора, поскольку является неотъемлемой составляющей предпринимательской деятельности. Пункт 3.3 договора нарушает гарантии, предусмотренные п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве «участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца» и п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве «по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства». Подписать дополнительное соглашение можно лишь по обоюдной воле сторон.  Условия п. 3.3 договора противоречат ч. 4 ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации. б) пункт 4.3 договора не соответствует ст. 5 Закона о долевом строительстве. Ущемляет права потребителя. Нарушает правила, установленные Законом о защите прав потребителя. Согласно ч. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (норма императивна и ее изменение не предусмотрено). Договором, в п.4.3 установлено что «Цена Договора может быть изменена Застройщиком, путем подписания дополнительного соглашения между Сторонами, если Долевщик нарушил условия, установленные п. 4.2 настоящего Договора. В этом случае цена Договора будет определяться исходя из расчета базовой стоимости 1 кв.м Объекта долевого строительства, определенной Застройщиком на момент предъявления соответствующего требования Долевщику». В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения только по соглашению сторон. Порядок определения цены договора установлен ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Размер и порядок взыскания неустойки за несвоевременную оплату цены договора установленный законом не может быть увеличен. Право на применение штрафной санкции в виде увеличения стоимости квадратного метра, установленного при заключении договора законом застройщику не предоставлено.