|
Значение |
Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 18 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2026 год, утвержденного приказом от 15.01.2026 № 4-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2026 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС).
Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила), требований Приказа Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр).
Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве).
Порядок, способы, сроки и периодичность размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в системе, а также состав сведений, относящихся к такой информации, установлены в соответствии с ч. 3.2 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве, Правилами.
Застройщик ООО «Досуг Сервис» (ИНН 6625029325) осуществляет строительство объекта «Жилой комплекс по ул. Емлина. Многоквартирный жилой дом по ул. Емлина в г. Первоуральске», в отношении проекта строительства в ЕИСЖС размещена ПД № 66-001498.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст.3.1 Закона о долевом строительстве, застройщик размещает проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве.
Застройщиком в ЕИСЖС 11.02.2026 размещен проект договора участия в долевом строительстве объекта по проекту строительства в составе ПД № 66-001498.
В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем проведения анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на предмет соответствия положениям действующего законодательства установлено следующее:
Пункты 4.2.18, 5.1.2 противоречат ч. 1 ст. 11 Закона о долевом участии, а также п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- пункт 4.2.18 проекта ДДУ: «Уступка Участником долевого строительства права требования по настоящему Договору допускается …… исключительно с письменного согласия Застройщика…… В случае совершения Участником уступки по Договору без согласия Застройщика, ….. Участник долевого строительства в таком случае обязуется уплатить штраф в размере 20% от цены Договора, а в случае уступки денежных требований – штраф в размере 100% от размера (суммы) уступленных требований; также Застройщик вправе потребовать признания заключенных сделок по уступке недействительными в установленном законом порядке».
- пункт 5.1.2 проекта ДДУ: «участник имеет право переуступать права требований по настоящему Договору только с письменного согласия Застройщика.....».
В соответствии с ч.1 ст.11 Закона о долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Условие указанных пунктов проекта ДДУ следует квалифицировать как запрет на уступку прав по договору без согласия должника (п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку (п. 3 ст. 388 ГК РФ).
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
Иных запретов закон не содержит. Иное противоречит закону и ущемляет права потребителя (дольщика).
Законом о долевом строительстве не предусмотрено расторжение застройщиком договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке и взымание штрафных санкций, в случае совершения участником уступки по договору без согласия застройщика.
- пункт 8.7 проекта ДДУ: «…После устранения выявленных дефектов и/или недоделок Участник долевого строительства обязан принять Квартиру ….. В случае, если при повторной приемке Участником долевого строительства выявлены новые замечания, то Участник долевого строительства, при условии устранения первоначальных замечаний, обязуется принять Квартиру и подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, а новые замечания фиксируются в отдельном акте осмотра с указанием сроков устранения и стороны заключают соглашение об устранении недостатков.
- пункт 8.13 проекта ДДУ «В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам (п.8.12 Договора), они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта и подписания Передаточного Акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока Объекта, указанного в ст. 7 настоящего Договора, после передачи Объекта Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора.
Отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта в соответствии с условиями настоящего Договора в связи с выявленными Участником несущественными недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и получения Участником Уведомления от Застройщика о готовности Объекта к передаче согласно п. 8.6 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта».
Условия вышеуказанных пунктов проекта ДДУ, обязывающие участника долевого строительства подписать акта приема-передачи при наличии выявленных недостатках (в том числе устранимых), противоречат ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве, Постановлению № 2380.
Согласно ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Дольщик вправе требовать устранения любых недостатков, порядок их фиксации и устранения установлен Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление № 2380).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а участник долевого строительства в свою очередь по своему выбору вправе предъявить Застройщику требования, перечисленные в ч.2 ст. 7 Закона о долевом строительстве, вне зависимости от количества приемок объекта долевого строительства.
Участнику долевого строительства в соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве предоставлено право отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального, и потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Выводы о характере и сущности, порядке устранения недостатков, а также возможность использовать объекта долевого строительства в соответствии с его назначением, вправе сделать только эксперт, обладающий специальными познаниями.
Факт непринятия участником долевого строительства объекта, с учетом установленного вышеприведенного порядка действий сторон при выявлении недостатков, не может расцениваться уклонением от приемки объекта.
Данные условия ДДУ являются недопустимыми условиями договора, влекущими нарушение прав участника долевого строительства.
Установлено включение в условия договора необоснованных штрафных санкций в пользу Застройщика, не предусмотренных законодательством о долевом строительстве, что является грубым нарушением прав и законных интересов участников долевого строительства:
- за нарушение Участником долевого строительства срока приемки Объекта долевого строительства - пени в размере 0,1% от стоимости Объекта долевого строительства за каждый день, сверх срока, установленного для приемки Объекта долевого строительства, до момента подписания акта приемки-передачи (п.8.10 проекта ДДУ);
- за нарушение обязательств по п. 4.2.12. Договора, устанавливающего ответственность за целостность и сохранность конструкций жилых помещений в многоквартирном доме, стен, смежных с другими помещениями/квартирами, мест общего пользования после подписания акта приемки – передачи Объекта долевого строительства) – штраф в размере 20 000 (Двадцать тысяч) рублей за каждое нарушение.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона о долевом строительстве со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Нормами Закона о долевом строительстве не предусмотрено взыскание с участников долевого строительства в пользу застройщика вышеуказанных пени, штрафов.
Включение дополнительных санкций для участника долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору ДДУ, наступление которых не предусмотрено законодательством о долевом строительстве, является незаконным.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными (ничтожными). |