|
Значение |
В ходе реализации Главным управлением государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее – Главное управление) мероприятий по контролю «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»; «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без взаимодействия Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области с юридическими лицами при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области», проведенных на основании задания от 29.09.2023 № 23, утвержденного приказом Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области от 29.09.2023 № 646/ОД, выявлены признаки ненадлежащего соблюдения застройщиком ООО СЗ «АН Гарант-жилье» обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) информацию, раскрытие которой предусмотрено указанным федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с указанным федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Информация, подлежащая размещению застройщиком в ЕИСЖС, предусмотрена ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и «Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила).
Данная информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика».
Согласно п. 13 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан разместить в ЕИСЖС извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 3.1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ информация, указанная в пунктах 12, 13, 14 части 2 ст. 3.1, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трех рабочих дней со дня наступления соответствующего события.
Извещение о начале строительства объекта «Многоквартирный 4-х секционный жилой дом в г. Ярцево Смоленской области», расположенного по адресу: Смоленская обл., Ярцевский район, г. Ярцево, ул. Кооперативная, д. 3, направлено ООО СЗ «АН Гарант-жилье» в контролирующий орган 10.11.2023 г., проектная декларация по данному объекту размещена застройщиком в ЕИСЖС 10.11.2023, т. е. указанное извещение должно быть размещено в ЕИСЖС не позднее 15.11.2023. Извещение о начале строительства до настоящего времени застройщиком не размещено.
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «г» п. 9 Правил застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектную декларацию с внесенными в нее изменениями.
В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:
1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком;
2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;
5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;
6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения;
8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);
9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона;
10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона;
11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа);
11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу;
12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства;
13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика.
В ходе анализа проектной декларации № 67-000427 (редакция от 10.11.2023) по объекту «Многоквартирный 4-х секционный жилой дом в г. Ярцево Смоленской области», расположенному по адресу: Смоленская обл., Ярцевский район, г. Ярцево, ул. Кооперативная, д. 3, выявлены следующие нарушения:
- В графах 9.2.10 и 9.2.11 проектной декларации не внесена информация о наименовании улицы и номера дома в адресе строящегося объекта, в графе 9.2.17 не указан номер дома. Согласно разрешению на строительство от 03.11.2023 № 67-25-11-2023 строительство объекта ведется по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, ул. Кооперативная, д. 3;
- В графах 9.2.19 и 9.2.20 проектной декларации неверно указано минимальное и максимальное количество этажей в строящемся доме – 8 этажей. Согласно разделу проектной документации «Пояснительная записка» минимальное и максимальное количество этажей – 9;
- В графе 12.1.6 проектной декларации неверно указана дата окончания действия права застройщика на земельный участок – 01.12.2024. Согласно договору аренды земельного участка от 25.09.2023 № 416 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 67:25:0010702:5807 до 24.09.2026;
- В графе 13.1.5 проектной декларации в описании мероприятий по озеленения ошибочно внесена информация о спирее японской. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» проектом не предусмотрено высаживание спиреи японской, но предусмотрено высаживание рябины обыкновенной в количестве 5 штук;
- В графе 13.1.7 проектной декларации не указан срок действия технических условий от 13.09.2023 № 20804509, выданных ПАО «Россети-Центр»;
- В подразделе 16.1 проектной декларации при расчете суммы площади лифтовых холлов на 1 этаже и на 2-8 этажах неверно указана площадь лифтового холла во 2 подъезде – 4,84 м2. Согласно разделу проектной документации «Объемно-планировочные и архитектурные решения» площадь лифтового холла во 2 подъезде на 1 этаже и на 2-8 этажах – 4,85 м2.
Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
Согласно информации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС, в августе 2023 года ООО СЗ «АН Гарант-жилье» по объекту «Многоквартирные жилые дома № 1, № 2, № 3, № 4 (по генплану) многоэтажной жилой застройки. Жилой дом № 3 по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское с/п. д. Киселевка. 2-я очередь строительства – две блок секции в компоновочных осях I-II», расположенному по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское с.п., д. Киселевка, зарегистрировано 14 договоров участия в долевом строительстве; по объекту «3-х секционный жилой дом № 4 (по генплану) многоэтажной жилой застройки в г. Смоленске, ул. Попова, юго-западнее д. Киселевка», расположенному по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, юго-западнее д. Киселевка, зарегистрировано 18 договоров участия в долевом строительстве; по объекту «3-х секционный жилой дом № 5 (по генплану) многоэтажной жилой застройки в г. Смоленске, ул. Попова, юго-западнее д. Киселевка», расположенному по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, юго-западнее д. Киселевка, зарегистрировано 10 договоров участия в долевом строительстве. Сведения о зарегистрированных в августе 2023 года договорах участия в долевом строительстве необходимо было внести в проектные декларации по указанным объектам до 10.09.2023, фактически застройщиком указанные сведения внесены 11.09.2023, т.е. с нарушением установленного законом срока.
ООО СЗ «АН Гарант-жилье» по объекту «3-х секционный жилой дом № 5 (по генплану) многоэтажной жилой застройки в г. Смоленске, ул. Попова, юго-западнее д. Киселевка», расположенному по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, юго-западнее д. Киселевка, в октябре 2023 года зарегистрировано 18 договоров участия в долевом строительстве. Сведения о зарегистрированных в октябре 2023 года договорах участия в долевом строительстве необходимо было внести в проектную декларацию по указанному объекту до 10.11.2023, фактически застройщиком указанные сведения внесены 13.11.2023, т.е. с нарушением установленного законом срока.
Таким образом, ООО СЗ «АН Гарант-жилье» не разместило в ЕИСЖС документы, предусмотренные требованиями п. 13 ч. 2 ст. 3.1, разместило в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения о проекте строительства, тем самым нарушив требования ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, и внесло изменения в проектную декларацию с нарушением срока, установленного ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. |