|
Значение |
В ходе реализации Главным управлением государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее – Главное управление) мероприятий по контролю «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»; «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без взаимодействия Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области с юридическими лицами при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области», проведенных на основании задания от 29.12.2023 № 25, утвержденного приказом Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области от 29.12.2023 № 971/ОД, выявлены признаки ненадлежащего соблюдения застройщиком ООО СЗ «АН Гарант-жилье» обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В ходе анализа информации, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), установлено, что застройщиком ООО СЗ «АН Гарант-жилье» при строительстве объекта «Застройка многоквартирными жилыми домами по улице Нормандия-Неман в г. Смоленске. Жилой дом № 1 (по генплану)», расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Нормандия-Неман, в связи с аннулированием разрешения на строительство от 07.12.2023 № 67-27-67-2023 возможно привлечение денежных средств граждан в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС информацию, раскрытие которой предусмотрено указанным федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с указанным федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Информация, подлежащая размещению застройщиком в ЕИСЖС, предусмотрена ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и «Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила).
Данная информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика».
В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «л» п. 9 Правил застройщик обязан размещать фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).
В ходе анализа информации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС по объекту «Застройка многоквартирными жилыми домами по улице Нормандия-Неман в г. Смоленске. Жилой дом № 1 (по генплану)», расположенному по адресу: г. Смоленск, ул. Нормандия-Неман, установлено, что застройщик в январе 2024 года не разметил в ЕИСЖС фотографии строящегося объекта, отражающие текущее состояние объекта (в соответствии с ч. 3.2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ фотографии подлежат размещению в единой информационной системе ежемесячно).
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «г» п. 9 Правил застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектную декларацию с внесенными в нее изменениями.
В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:
1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком;
2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;
5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;
6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения;
8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);
9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона;
10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона;
11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа);
11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу;
12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства;
13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика.
В ходе анализа проектной декларации № 67-000441 (редакция от 11.01.2024) по объекту ««Застройка многоквартирными жилыми домами по улице Нормандия-Неман в г. Смоленске. Жилой дом № 1 (по генплану)», расположенному по адресу: г. Смоленск, ул. Нормандия-Неман, выявлены следующие нарушения:
- В графе 9.2.8 проектной декларации не указан район в населенном пункте, в котором осуществляется строительство объекта. Строительство объекта ведется на территории Ленинского района г. Смоленска;
- В графе 9.4.1 проектной декларации неверно указано общее количество пассажирских лифтов - 4. Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» проектом предусмотрен 1 лифт в каждой секции, т.е. 2 лифта в доме;
- В графе 10.3.1 проектной декларации неверно указана организационно-правовая форма организации, выполнившей архитектурно-строительное проектирование – «иная некоммерческая организация, не включенная в другие группировки». Согласно положительному заключению экспертизы проектной документации от 20.09.2022 № 67-2-1-2-067249-2022 проектная документация подготовлена обществом с ограниченной ответственностью «НПП Мануфактура»;
- В графе 10.4.2 подраздела 10.4 проектной декларации неверно указана дата выдачи положительного заключения экспертизы инженерных изысканий – 20.08.2022. Положительное заключение экспертизы инженерных изысканий № 67-2-1-1-062005-2022 выдано 29.08.2022;
- В раздел 11 проектной декларации внесена информация о разрешении на строительство от 07.12.2023 № 67-27-67-2023, которое, согласно информации, размещенной Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска в ЕИСЖС в модуле «Единое окно», аннулировано 06.02.2024 г.;
- В подразделе 12.1 проектной декларации не прикреплена выписка из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020522:175;
- В графе 13.1.2.2 проектной декларации неверно указано планируемое количество гостевых машино-мест вне объекта строительства – 38. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» нормативами предусмотрено устройство 90 машино-мест, из них 52 машино-места находятся на объекте строительства, следовательно, вне объекта строительства будут находится 38 машино-мест;
- В графу 13.1.5 проектной декларации не в полном объеме внесена информация о планируемых мероприятиях по озеленению. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» на участке предусмотрено высаживание саженцев ели голубой в количестве 2 штук;
- В графе 14.1.7 подраздела 14.1(3) проектной декларации неверно указан срок действия технических условий ПАО «Россети Центр «Филиал ПАО «Россети-Центр-Смоленскэнерго» от 30.08.2022 № 6901067107 на подключение к сетям электроснабжения – до 08.06.2024. Согласно данным техническим условиям срок их действия – два года со дня заключения договора. Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 42281809 заключен 22.09.2022, следовательно, срок действия технических условий – до 22.09.2024;
- В подраздел 14.2 проектной декларации не внесена информация о планируемом подключении к сетям кабельного телевещания;
- В подразделе 15.2 проектной декларации общая жилая площадь и общая площадь жилых помещений не соответствует площади данных помещений в разделе проектной документации «Архитектурные решения».
Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
Согласно информации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС, в январе 2024 года ООО СЗ «АН Гарант-жилье» по объекту «3-х секционный жилой дом № 5 (по генплану) многоэтажной жилой застройки в г. Смоленске, ул. Попова, юго-западнее д. Киселевка», расположенному по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, юго-западнее д. Киселевка, зарегистрировано 10 договоров участия в долевом строительстве. Сведения о зарегистрированных в январе 2024 года договорах участия в долевом строительстве необходимо было внести в проектную декларацию по указанному объекту до 10.02.2024, фактически застройщиком указанные сведения внесены 12.02.2024, т.е. с нарушением установленного законом срока.
Таким образом, ООО СЗ «АН Гарант-жилье» не разместило в ЕИСЖС документы, предусмотренные требованиями п.п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «л» п. 9 Правил, разместило в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения о проекте строительства, тем самым нарушив требования ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, и внесло изменения в проектную декларацию с нарушением срока, установленного ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. |