|
Значение |
поступили обращения №44-02-01/8711 от 17.10.2024, №44-02-01/8708 от 17.10.2024, о неправомерности действий ООО "УК "ЖУК", выразившихся в одностороннем повышении размера платы за содержание и ремонт общего имущества по адресу: г. Тула, ул. 2-й проезд Гастелло, д. 24. Правоотношения по управлению указанным многоквартирным домом (далее — МКД) возникли между собственниками помещений МКД и управляющей организацией ООО "УК "ЖУК" по результатам общего собрания от 13.06.2018 и действуют по настоящее время. Договор управления № 03/18 от 13.06.2018 заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (протокол 13.06.2018). Заявитель в обращении №44-02-01/4362 от 21.06.2023 согласно протоколу общего собрания собственников №1 от 17.03.2023 является Председателем совета МКД и имеет право представлять интересы всех собственников МКД. Согласно положениям ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом (далее - МКД) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В соответствии с п. 4 протокола общего собрания собственников помещений, а также п. 5.1 договора управления по вышеуказанному адресу от 13.06.2018 принято решение об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирного дома в размере 19,85 руб. за 1 м2 общей площади помещения в месяц. В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Частью 7 статьи 156 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Таким образом, основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Действующее законодательство не предусматривает возможности самостоятельного изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме без решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ). Внесение изменений в договор управления многоквартирным домом без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме противоречит требованиям вышеуказанных норм законодательства. Таким образом, в случае необходимости изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация должна была инициировать проведение общего собрания собственников помещений для внесения изменений в договор управления многоквартирным домом. Утвержденная структура и размер платы за содержание жилого помещения в указанном протоколе общего собрания и договоре управления включают все необходимые затраты для выполнения работ и оказания услуг необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В пункте 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме) в редакции, действовавшей до 01.09.2022, закреплено, что расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно пункту 4 письма Минстроя России от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с включением с 1 января 2017 года расходов на приобретение коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в размер платы за содержание жилого помещения», при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, в том числе по договору управления, заключенному с товариществом, кооперативом, расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в расчет цены договора управления в порядке, установленном договором управления, в том числе путем формирования стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с соблюдением правил определения (ограничения) размера таких расходов, исходящих из положений части 9.2 статьи 156 ЖК РФ и пункта 29 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 г. № 1498 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». Из вышеизложенных норм следует, что плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, включается в размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, который определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. По итогам анализа платежных документов, выставляемых управляющей организацией ООО "УК "ЖУК", Инспекцией выявлено, что по вышеуказанному многоквартирному дому плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, не включены в размер платы за содержание жилого помещения, что приводит к тому, что выставляемый к оплате размер платы за содержание жилого помещения отличается от утвержденного собственниками помещений в протоколе общего собрания, а также в договоре управления МКД и превышает его. Как сообщалось выше, протоколом общего собрания собственников, а также договором управления утверждена плата за содержание и ремонт жилья в размере 19,85 руб. за 1 м2. Таким образом, указанный размер платы (без превышения на размер расходов за коммунальные услуги, предоставленные в целях содержания общего имущества) должен был применяться до 01.01.2019. С 1 января 2019 года осуществлен переход на новую систему обращения с твердыми коммунальными отходами (далее - ТКО). С этого момента услуга по вывозу ТКО перешла из статуса «жилищной» в статус «коммунальной» и взимается с каждого образователя (собственника) ТКО (физического или юридического лица) исходя из единого тарифа и норматива накопления ТКО. В соответствии с изложенным, ООО "УК "ЖУК" обязано было исключить плату из ставки содержания жилья сумму в размере 3,01 руб. за 1 м2 (согласно п. 38 размещенному в ГИС ЖКХ отчету о выполнении договора управления многоквартирным домом по договору управления 03/18 от 13.06.2018). Таким образом, с 01.01.2019 и в срок до 01.09.2022, в отсутствии иных решений собственников, принятых на общем собрании, размер платы за содержание и ремонт жилья (без превышения на размер расходов за коммунальные услуги, предоставленные в целях содержания общего имущества) должен составлять 16,84 руб. за 1 м2. Стоит отметить, действия ООО "УК "ЖУК" по начислению платы за коммунальные услуги, предоставленные в целях содержания общего имущества сверх платы за содержание и ремонт жилья повлекли одностороннее изменение размера платы за услугу по содержанию жилья, не утвержденное (размер и основания) решением общего собрания собственников помещений, а также неисполнение условий договора управления по адресу: г. Тула, ул. 2-й проезд Гастелло, д. 2. Указанная позиция Инспекции отражена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.05.2022 N Ф10-1640/2022 по делу N А68-4793/2021. |