|
Значение |
Услуги по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ярославль, ул. Златоустинская, д. 10 (далее - Дом), услуги (работы) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества Дома, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности оказываются (выполняются) АО «Ярославльлифт» в соответствии с договором управления № 9 от 03 июля 2019 года (далее – договор управления № 9 от 03.07.2019).
На основании принятых собственниками на общем собрании решений № 1 от 03.07.2019 (протокол № 1 от 03.07.2019), № 2 от 03.07.2019 (протокол № 1 от 03.07.2019) утверждены условия, на которых заключен договор управления № 9 от 03.07.2019.
В соответствии с пунктом 1.4. договора управления предусмотрено, что перечни, сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества формируются в соответствии с требованиями действующего законодательства, результатами осмотров общего имущества и составляются на срок действия договора, но не менее чем на один год.
Согласно пункту 2.1. договора управления № 9 от 03.07.2019 управляющая организация по заданию сособственников помещений в течение срока действия договора за перечисленную плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме, и пользующимися помещениями в этом доме лицам, оказывать дополнительные услуги и выполнять работы, в том числе по текущему ремонту общего имущества, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома в пределах поступающих средств собственников. Перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирных домов указан в Приложении № 3,4 к настоящему договору
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в доме из состава работ, сформированному в Перечне работ по содержанию общего имущества многоквартирных домов (Приложение № 4), работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в Доме (уборка коридоров, лестничных площадок и маршей) исключены; средства по статье «Уборка лестничных клеток» направлены на финансирование работ по текущему ремонту.
На момент заключения договора управления № 9 от 03.07.2019 плата за уборку лестничных клеток в состав размера платы за содержание жилого помещения не входила, о чем имеется калькуляция стоимости содержания ремонта общего имущества в Доме, размещенная в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в качестве Приложения № 5 к договору управления № 9 от 03.07.2019.
Согласно пункту 17 раздела III «Работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме» Приложения № 4 договора управления № 9 от 03.07.2019 «работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (работы производятся в случае принятия решения собственниками помещений МКД) по решению собственников не оказываются».
На основании приказа департамента от 20.09.2021 № 4316-12-13/21 в отношении Общества инициировано проведение внеплановой проверки в связи с поступлением обращения собственника жилого помещения Дома, содержащего информацию о ненадлежащем содержании общедомового имущества.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, объем и порядок их оказания (выполнения) определены рядом нормативных правовых актов, в частности, постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее - Минимальный перечень № 290), постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила № 170), постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491).
В силу пункта 23 Минимального перечня № 290 работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме включают в себя в том числе, сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов, и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек, мытье окон.
Согласно пункту 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в частности, его санитарное содержание, предусматривающее уборку мест общего пользования многоквартирного дома.
Аналогичное требование предусматривают Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в соответствии с подпунктом «г» пункта 11 которых содержание общего имущества включает в себя, в том числе, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования.
Таким образом, уборка мест общего пользования в Доме, отнесена к обязательным работам по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме, подлежащим выполнению управляющей организацией.
Факт наличия недостатков содержания общего имущества ввиду исключения из Перечня работ по содержанию общего имущества многоквартирных домов, указанного в Приложении № 4 при содержании общего имущества Дома (отсутствие уборки мест общего пользования), как не отвечающих обязательным требованиям Правил № 491 и Правил № 170, Минимального перечня № 290 подтверждён материалами проверки, о чем составлен акт проверки от 22.09.2021 № 4316-12-13/21.
По завершению проверочных мероприятий установлены нарушения лицензионных требований, выдано предписание от 22.09.2021 № 4316-12-13/21-1 с требованием об их устранении.
Законность выдачи предписания от 22.09.2021 № 4316-12-13/21-1 оспорена Обществом в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14 марта 2022 г. по делу № А82-17563/2021 в удовлетворении заявленного Обществом требования о признании предписания от 22.09.2021 № 4316-12-13/21-1 недействительным отказано.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2022 г. № 02АП-3791/22 по делу № А82-17563/2021 решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.03.2022 по делу № А82-17563/2021 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АО «Ярославльлифт» без удовлетворения.
Вышеуказанными судебными актами признано неправомерным договорное уменьшение перечня работ и услуг в отношении общего имущества Дома по поддержанию его в надлежащем состоянии.
Согласно пункту 3 Протокола внеочередного общего собрания № 1-21 от 05.08.2021 собственниками помещений в Доме принято решение об установлении с 01.01.2022 платы за содержание жилого помещения в размере 24,95 руб./кв.м. (без учета стоимости платежей на приобретение коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Из анализа квитанции за апрель 2023 года, представленной Обществом по жилому помещению – квартире № 39 в Доме, выставлена плата исходя из размера платы за содержание жилого помещения в размере 33,09 руб/кв.м., включая расходы на уборку мест общего пользования в размере 8,14 руб./кв.м. (24,95 руб./кв.м +8,14 руб./кв.м.).
По данному факту следует отметить следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ), а при отсутствии такого решения на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).
На основании статьи 156 ЖК РФ, пунктов 29,31 Правил № 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к одним из существенных условий договора управления относится утверждение условий относительно порядка определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядка внесения такой платы.
Согласно пункту 5.4. договора управления № 9 от 03.07.2019 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в Доме, а также перечни таких работ и услуг устанавливаются решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации (за исключением индексации платы).
Таким образом, поскольку:
1. размер платы за содержание жилых помещений в Доме установлен в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 156 ЖК РФ, - на основании решения собственников помещений в Доме от 05.08.2021№ 1-21;
2. работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, включая уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, являются обязательными и неотъемлемой составляющей обязательств управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома в силу закона;
3. размер платы устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме с учётом предложений управляющей организации, содержащего расчет (смету) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения;
следовательно, управляющая организация обязана обеспечить выполнение данных работ (оказание услуг) за счет средств, предусмотренных в составе платы собственников помещений в многоквартирном доме, и учесть соответствующие затраты на выполнение таких работ (оказание услуг) при утверждении размера платы за содержание жилого помещения.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации необходимо говорить о необходимости исполнения Обществом возложенной на него в силу закона обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества в части санитарного содержания (уборки) мест общего пользования в рамках выполнения работ (оказания услуг) согласно Минимальному перечню № 290 финансирование которых осуществляется путем внесения собственниками платы за содержание жилого помещения в размере, определенном, в данному случае, на общем собрании собственников помещений в таком доме с учётом предложений управляющей организации и установленном на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ), согласно пункту 5.4. договора управления № 9 от 03.07.2019.
В этой связи управляющая организация при утверждении размера платы за содержание жилых помещений должна учитывать данное обстоятельство.
Поскольку решение об изменении размера платы за содержание жилого помещения в Доме собственниками не принималось, то изменение размера платы за содержание жилого помещения в Доме в отсутствие соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома противоречит пункту 5.4. договора управления № 9 от 03.07.2019, части 7 статьи 156 ЖК РФ, в связи с чем начисление и выставление жителям Дома платы, в том числе, по жилому помещению - квартире № 10 в Доме, в размере 33,09 руб., включая расходы на уборку мест общего пользования в размере 8,14 руб./кв.м., превышающем размер платы, установленный решением собственников помещений в доме № 1-21 от 05.08.20213 (24,95 руб./кв.м), является неправомерным.
В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Лицензионные требования к лицензиату предусмотрены статьей 193 ЖК РФ.
Помимо требований, перечисленных в пунктах 1 - 6.1 части 1 названной выше статьи ЖК РФ, Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные лицензионные требования (пункт 7).
Перечень лицензионных требований предусмотрен пунктом 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее - Положения о лицензировании).
Согласно подпункту «б» пункта 3 Положения о лицензировании к лицензионным требованиям относятся соблюдение лицензиатом требований по исполнению обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ, подпунктом «ж» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), надлежащее управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе начислением обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, оформлением платежных документов и направлением их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме.
Несоблюдение Обществом порядка определения размера платы, предусмотренного пунктом 5.4. договора управления № 9 от 03.07.2019, частью 7 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения – квартиры № 39 в Доме в размере 33,09 руб./кв.м, выставленная в апреле 2023 года начислена в размере, превышающем размер платы, установленный решением собственников помещений в доме № 1-21 от 05.08.20213 (24,95 руб./кв.м), повлекшим изменение (увеличение) Обществом размера платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке, что является нарушением лицензионных требований, установленных подпунктом «б» пункта 3 Положения о лицензировании, частью 2 статьи 162 ЖК РФ, подпунктом «ж» пункта 4 Правил № 416. |