Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БАЛТИЙСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ - РАЗВИТИЕ"

№76260791000122727441

Предостережение:

• Выписка о проведении мероприятия
•         в адрес Территориального отдела поступили обращения граждан от 24.07.2026 вх. № 4303/Ж-2026 и № 4301-Ж-2026 по вопросу нарушения прав потребителей по договору  на участие в долевом строительстве, заключенном с Застройщиком ООО СЗ «БСК-Развитие». К обращениям приложены договоры участия в долевом строительстве № ДДУР-39 от 07.05.2024 и  № ДДУР-53 от  19.09.2024,  заключенный между потребителями и ООО СЗ «БСК-Развитие», в которых содержатся условия ущемляющие права потребителя по отношению к действующему законодательству, а именно: - п.3.2 договора -Участник уведомлен и согласен с тем, что Застройщик в одностороннем порядке вправе вносить изменения в проектную документацию Жилого дома, нарушает права потребителя так как если действия застройщика приводят к уменьшению размера общего имущества собственников МКД, это требует согласия общего собрания собственников. Самовольное распоряжение общим имуществом незаконно согласно ч.3 ст. 36 ЖК РФ; - п.6.6 Условие, лишающее участника права требовать соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение недостатков, прямо противоречит ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон № 214-ФЗ), которая предоставляет участнику право выбора способа защиты. Согласно п.2 ст.7 Закона « 214-ФЗ» В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков; - (п. 5.7, 6.1): Условие о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию автоматически подтверждает отсутствие недостатков, является ничтожным, так как ограничивает право потребителя на предъявление претензий по качеству в течение гарантийного срока (ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Согласно ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта требованиям качества (ст. 7 Закона N 214-ФЗ) и отказаться от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков, а не только «существенных. Пункт 5.7 в части ограничения права на отказ от приемки только «существенными» недостатками и утверждения о том, что ввод дома в эксплуатацию «подтверждает отсутствие недостатков», прямо противоречит ст. 7 и ст. 8 Закона N 214-ФЗ. Участник имеет право требовать устранения любых недостатков, предусмотренных законом, независимо от факта ввода дома в эксплуатацию   - пункт 5.8 противоречит действующему законодательству. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта при обнаружении любых недостатков (независимо от их существенности), если они делают объект непригодным для использования или нарушают требования к качеству, указанные в ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Застройщик не имеет права называть отказ от приемки «уклонением» от исполнения договора, если в квартире есть недостатки. Попытка принудить подписать акт с «несущественными» недостатками под угрозой признания «уклоняющимся» является незаконной - пункт 5.10 обязывает Участника оплачивать коммунальные услуги и расходы на содержание дома с момента истечения 5-дневного срока на подписание акта, даже если вы не приняли объект из-за наличия недостатков. В соответствии с ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. До момента передачи объекта по акту (если вы обоснованно отказались от приемки из-за недостатков) расходы по содержанию объекта несет застройщик. Возложение на Участника расходов по содержанию объекта до момента его фактической передачи (при наличии обоснованных претензий к качеству) является ущемлением прав потребителя  В пункте 6.6 указано: «Стороны договорились, что Участник не вправе требовать соразмерного уменьшения цены Объекта или возмещения своих расходов по устранению недостатков». Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. Безвозмездного устранения недостатков. 2. Соразмерного уменьшения цены договора. 3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков. Застройщик не имеет права лишать Участника  законного выбора. Данное условие договора является ничтожным в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», так как оно ущемляет права потребителя по сравнению с законом. Участник вправе требовать возмещения расходов на ремонт или уменьшения цены, даже если в договоре написано обратное.  Застройщик пытается ограничить перечень недостатков, за которые он несет ответственность, только теми, что делают объект «непригодным для проживания» (опасность для жизни, отсутствие отопления и т.д.). Закон N 214-ФЗ (ст. 7) обязывает застройщика передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов. Участник имеет право требовать устранения любых отступлений от условий договора и обязательных требований, приведших к ухудшению качества, а не только тех, что угрожают жизни или делают квартиру «непригодной для проживания». Попытка застройщика ограничить свою ответственность только «критическими» дефектами незаконна  (п. 6.1) Условие о том, что Разрешение на ввод в эксплуатацию является «свидетельством надлежащего качества», не освобождает застройщика от ответственности за скрытые дефекты или недостатки, выявленные при эксплуатации. Разрешение на ввод — это документ, подтверждающий соответствие дома проекту в целом, но он не лишает дольщика права предъявлять претензии по качеству конкретной квартиры в течение гарантийного срока.  -п. 6.3): Ограничение гарантии только пределами квартиры нарушает права собственников на общее имущество МКД. Гарантийный срок на объект долевого строительства (включая общее имущество) не может составлять менее 3 лет (ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Одностороннее изменение проекта (п. 3.2): Застройщик обязан предоставлять достоверную информацию о характеристиках объекта. Существенное изменение проектной документации без согласия участника может являться основанием для расторжения договора (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). - (п. 5.10): Возложение на участника расходов по содержанию объекта до момента передачи (в случае задержки со стороны застройщика) может быть оспорено как ущемление прав потребителя. (п. 7.1.4, 7.1.5) Условия о том, что Участник обязан заключить договор с «выбранной Застройщиком организацией» и что заранее выражает согласие на управление домом именно этой компанией, незаконны. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. Застройщик не вправе навязывать вам конкретную управляющую компанию (УК). Попытка ограничить ваше право на участие в выборе УК является нарушением антимонопольного законодательства и прав потребителя п. 7.1.5) Условие о том, что Участник обязан оплачивать коммунальные платежи с момента ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи, незаконно. Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у лица, принявшего помещение по передаточному акту, возникает с момента такой передачи. До этого момента (включая период после ввода дома в эксплуатацию, но до передачи квартиры) все расходы по содержанию помещения и оплате коммунальных услуг несет застройщик (п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Застройщик не имеет права перекладывать на вас свои расходы по содержанию дома до момента фактической передачи вам квартиры.      Условие о том, что застройщик не передаст Участнику  документы для регистрации права собственности, пока Участник  не возместит ему расходы на содержание дома, является незаконным удержанием. Застройщик обязан передать документы, необходимые для регистрации права собственности, после исполнения Участником обязательств по оплате цены договора. Использование документов как рычага давления для взыскания спорных коммунальных платежей недопустимо      Застройщик не вправе в одностороннем порядке требовать от дольщиков подписания дополнительных соглашений о переносе сроков. Согласно ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан направить предложение об изменении договора, но участник имеет право отказаться от его подписания. -п. 10.10) Застройщик оставляет за собой право составлять акты о нарушениях  в квартире без  участия (в случае неявки) и взыскивать штрафы. Застройщик не обладает полномочиями контролирующего органа. Составление актов о «нарушениях» в  собственности Участника  застройщиком после передачи ключей не имеет юридической силы для наложения штрафов. п.9.1 Договора - Все споры, разногласия и претензии, которые могут возникнуть в связи с исполнением настоящего Договора, Стороны будут стремиться решить путем переговоров. При недостижении согласия Стороны передают спор на рассмотрение в суд по месту регистрации Застройщика нарушает права потребителя,  так как в соответствии с п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей от 07.02.1992 № 2300-1 (далее- Закон № 2300-1), иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства;    В силу положений ст.9 ФЗ от 26.01.1996г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон) и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, в том числе Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».        Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.         На основании п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.        В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. Частью 2. Ст. 16 Закона к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16.1 Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки; 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; 11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; 12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя; 13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав; 14) условия, которые ставят удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг); 15) иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Запрещается удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками ставить в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг). Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования. Запрещается навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом. Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных дополнительных товаров (работ, услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за навязанные дополнительные товары (работы, услуги) или приобретенные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги) денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня предъявления указанного требования. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления       Таким образом, при заключении договора с потребителем на выполнению работ (оказание услуг) включение в договор условий, ущемляющих права потребителя по отношению к действующему законодательству не допускается.         Не соблюдение требований вышеуказанных нормативно — правовых актов Российской Федерации, может привести к нарушению обязательных требований законодательства о защите прав потребителей Российской Федерации.   (указать обязательные требования, которые нарушаются, предусматривающий их нормативный правовой акт) (описание действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований)