Причина проверки:

Соблюдение в жилищной сфере обязательных требований законодательства РФ и требований установленных нормативноправовыми актами СПб

Цели, задачи проверки:

Истечение установленного законом периода со дня государственной регистрации юридического лица индивидуального предпринимателя

Выявленные нарушения (1 шт.):

• в нарушение пп 561 562 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных постановлением Госстроя России от 27092003 170далее Правила п 2127 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей утвержденных Минэнерго России приказом от 13012003 6 на 4 5 7 10 13 15 этажах в квартирных холлах электрическое оборудование эксплуатируется с нарушением отсутствуют плафоны на осветительных приборах в нарушение пп 561 562 Правил п 2127 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей утвержденных Минэнерго России приказом от 13012003 6 в техническом помещении чердачное помещение электрическое оборудование эксплуатируется с нарушением отсутствуют плафоны на осветительных приборах в нарушение п 4814 п 471 Правил на 15 19 этажах в квартирных холлах перед выходом на лестничную клетку на оконных рамах отсутствует фурнитура ручки в нарушение пп 4815 3216 Правил на последнем этаже перед выходом на кровлю и на 19 этаже в квартирном холле допущено складирование бытовых предметов Таким образом выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных постановлением Госстроя России от 27092003 170Государственной жилищной инспекцией при проведении проверки устава ТСЖ «Лукоморье» в редакции 2005 года далее по тексту Устав выявлены нарушения требований действующего законодательства в Уставе а именно 1 Пункт 43 Устава «Члены товарищества владеют пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном жилом доме находящимся в их общей долевой собственности» противоречит ч 2 ст 36 Жилищного кодекса Российской Федерации далее ЖК РФ согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме владеют пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме 2 Пункт 44 Устава «Доли в общем имуществе принадлежащие членам товарищества в многоквартирном жилом доме не подлежат отчуждению отдельно от права собственности членов товарищества на помещения в многоквартирном доме» противоречит ч 4 ст 37 ЖК РФ согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме не вправе 1 осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 2 отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме а также совершать иные действия влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение 3 Пункт 45 Устава «Отдельные объекты общего имущества на основании решения общего собрания членов товарищества принятого в соответствии с уставом товарищества могут быть переданы в пользование какомунибудь лицу или лицам в случаях когда использование ими данного имущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников» противоречит ч 4 ст 36 ЖК РФ согласно которой по решению собственников помещений в многоквартирном доме принятому на общем собрании таких собственников объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц Противоречит п 3 ч 2 ст 44 ЖК РФ согласно которой принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме4 Пункт 47 Устава «Доля члена товарищества в праве общей долевой собственности на общее недвижимое имущество доля участия определяет для каждого члена товарищества его долю в общеобязательных платежах на содержание и ремонт этого имущества других общих расходах а также если совместным решением членов товарищества не установлено иное долю количество голосов на общих собраниях членов товарищества Доля участия каждого члена товарищества пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в многоквартирном жилом доме которая определяется в квадратных метрах общей площади либо в ином виде Порядок определения доли участия устанавливается на общем собрании членов товарищества» противоречит ч 11 ст 146 и ч 3 ст 48 ЖК РФ согласно которым количество голосов которым обладает каждый член товарищества на общем собрании членов товарищества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме Иное не может быть установлено решением общего собрания членов ТСЖ5 Пункт 48 Устава «Доля участия члена товарищества собственника комнаты комнат в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади или в иной единообразной форме установленной соглашением членов товарищества» противоречит ч 2 ст 42 ЖК РФ согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире находящейся в данном доме пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений составляющих общее имущество в данной квартире 6 Пункт 49 Устава «Доля участия по соглашению членов товарищества устанавливается одинаковой для собственников жилых и нежилых помещений и не зависит от вида принадлежащих им помещений» противоречит ч 1 ст 37 ЖК РФ так как доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме доля участия пропорциональна размеру общей площади указанного помещения Таким образом вид принадлежащего помещения не влияет на долю участия собственника данного помещения вне зависимости от соглашения членов товарищества противоречит ч 3 ст 48 ЖК РФ согласно которой количество голосов которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме7 Пункт 410 Устава «Порядок определения и изменения долей членов товарищества в недвижимом имуществе устанавливается их соглашением в зависимости от вклада в образование и приращение этого имущества либо в ином порядке установленном нормами гражданского законодательства» противоречит ч 1 ст 37 ЖК РФ согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество доля участия в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения Противоречит ч 3 ст 48 ЖК РФ согласно которой количество голосов которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме Таким образом порядок определения доли участия не устанавливается соглашением членов ТСЖ8 Пункт 413 Устава «Члены товарищества несут бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с долями участия рассчитываемыми в соответствии с действующим законодательством и уставом и соглашением между ними» противоречит ч 1 ст 37 ЖК РФ согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество доля участия в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения Противоречит ч 2 ст 39 ЖК РФ согласно которой доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме бремя которых несет собственник помещения в таком доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника9 Пункт 415 Устава «Отдельные объекты общего имущества в многоквартирном жилом доме включая земельный участок могут быть обременены правом ограниченного пользования третьими лицами сервитутом который устанавливается по соглашению между членами товарищества и лицом требующим установления сервитута а в случае не достижения соглашения по решению суда» противоречит ч 5 ст 36 ЖК РФ согласно которой земельный участок на котором расположен многоквартирный дом может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом требующим такого обременения земельного участка и собственниками помещений в многоквартирном доме Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке10 Пункт 76 Устава «С момента прекращения права собственности члена товарищества на имущество в связи со смертью гражданина ликвидацией юридического лица отчуждением имущества или по иным основаниям предусмотренным действующим законодательством членство в товариществе прекращается» противоречит ч 3 ст 143 ЖК РФ согласно которой членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме Данный перечень является закрытым и не подлежит расширенному толкованию11 Пункт 77 Устава «При реорганизации юридического лица члена товарищества либо смерти гражданина члена товарищества их правопреемники наследники преобретатели имущества по договору входят в состав членов товарищества с момента возникновения права собственности на имущество в многоквартирном жилом доме» противоречит ч 1 ст 143 ЖК РФ так как членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья Таким образом наследникам правопреемникам необходимо выразить волеизъявление о вступлении в члены товарищества12 Пункт 1117 Устава «Член товарищества обязан обеспечить доступ третьим лицам к частям жилого иили нежилого помещения в случае необходимости поддержания этих помещений в надлежащем состоянии или необходимости восстановления объектов общей собственности или для предотвращения возможного ущерба который может быть причинен недвижимому имуществу» противоречит пп «ж» п 33 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г 354 потребитель имеет право требовать от представителя исполнителя предъявления документов подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение потребителя для проведения проверок состояния приборов учета достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях приборов учета снятия показаний приборов учета для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования для выполнения ремонтных работ ликвидации аварии и для совершения иных действий указанных в настоящих Правилах и договоре содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг наряд приказ задание исполнителя о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ Таким образом собственник помещения имеет право обеспечить доступ в жилое или нежилое помещение только представителям исполнителя имеющим полномочия на доступ в жилое или нежилое помещение потребителя13 Пункт 1119 Устава в части «Член товарищества обязан использовать жилое иили нежилое помещение по его назначению с учетом ограничений установленных уставом товарищества или решением общего собрания членов товарищества» противоречит ст 145 ЖК РФ поскольку вопросы ограничения пользования не отнесены к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с ч 4 ст 17 ЖК РФ ограничение на использование помещений не осуществляется на основании Устава ТСЖ а согласно ст 288 ч 1 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением иных ограничений не предусмотрено14 Пункт 133 Устава в части «Каждый член товарищества обладает количеством голосов пропорционально доле участия предусмотренной уставом» противоречит ч 11ст 146 и ч 3 ст 48 ЖК РФ согласно которым количество голосов которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме15 Пункт 134 Устава в части «Решение общего собрания принимается простым большинством голосов от общего числа голосов которыми обладают присутствующие на общем собрании члены товарищества кроме случаев предусмотренных п 139 настоящего устава» противоречит ч 4 ст 146 ЖК РФ так как не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества решение принимается лишь по следующим вопросам принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества назначение ликвидационной комиссии утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов принятие решения о получении заемных средств в том числе банковских кредитовопределение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества Решения по остальным вопросам относящимся к компетенции общего собрания членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей Таким образом решения по вопросам в соответствии с пп 1371 1378 1379 13710 13711 13712 13713 13714 13715 должно приниматься большинством голосов присутствующих на общем собрании ТСЖ а вопросы согласно пп 1373 1374 1377 и вовсе не относится к компетенции указанного собрания16 Пункт 135 Устава «Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности в которых он является заинтересованным лицом или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства» ограничение по возможности голосования не установлено ЖК РФ в соответствии с положениями ч 11 ст 146 и ст 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам поставленным на голосование обладают собственники помещений в данном доме Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично так и через своего представителя17 Пункт 136 Устава «Общее собрание ведет председатель правления В случае его отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий» противоречит ч 5 ст 145 ЖК РФ так как общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель а случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества18 Пункт 1373 Устава в части «К исключительной компетенции общего собрания относитсяпринятие решений об отчуждении о сдаче в аренду залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном жилом доме» противоречит п 3 ч 2 ст 44 ЖК РФ в соответствии с которым принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме19 Пункт 1374 Устава в части «К исключительной компетенции общего собрания относится принятие решений о приобретении строительстве реконструкции в том числе с расширением надстройкой возведении хозяйственных построек и других сооружений ремонте недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме» противоречит п 1 ч 2 ст 44 ЖК РФ в соответствии с которым принятие решений о реконструкции многоквартирного дома в том числе с его расширением или надстройкой строительстве хозяйственных построек и других зданий строений сооружений капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме20 Пункт 1377 Устава «К компетенции общего собрания относится введение ограничений на использование общего имущества» противоречит п 23 ч 2 т 44 ЖК РФ согласно которым принятие решений о пределах использования земельного участка на котором расположен многоквартирный дом в том числе введение ограничений пользования им принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме21 Пункт 139 Устава «По вопросам отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества в соответствии с пп 1371 1376 решение принимается не менее чем 23 голосов от общего числа голосов членов товарищества» противоречит ч 4 ст 146 ЖК РФ так как не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества решение принимается лишь по следующим вопросам принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества назначение ликвидационной комиссии утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов принятие решения о получении заемных средств в том числе банковских кредитовопределение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества Решения по остальным вопросам относящимся к компетенции общего собрания членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей Таким образом решение по вопросам в соответствии с с пп 1371 1378 1379 13710 13711 13712 13713 13714 13715 должно приниматься большинством голосов присутствующих на общем собрании ТСЖ а вопросы согласно пп 1373 1374 1377 и вовсе не относится к компетенции указанного собрания22 Пункт 142 Устава в части «Если собственником помещения является юридическое лицо то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления» не соответствует требованиям ч 31 ст 147 ЖК РФ так как член правления товарищества собственников жилья не может доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества» Следовательно членом правления ТСЖ согласно ЖК РФ может быть только собственник помещения а не его представитель23 Пункт 143 Устава в части «Члены правления избираются собственниками жилых и нежилых помещений на общем собрании созываемом для этой цели в установленном порядке» противоречит ч 2 ст 147 ЖК РФ согласно которой правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок установленный уставом товарищества но не более чем на два года24 В нарушение ч 5 ст 147 ЖК РФ в Уставе не указаны сроки созыва председателем правления заседаний правления ТСЖ В соответствии со ст 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени который исчисляется годами месяцами неделями днями или часами Таким образом в уставе должны быть указания на конкретную дату или период времени в который созываются заседания правленияПредставленный Устав в части вышеуказанных пунктов не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации

Нарушенный правовой акт:

• Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 26122008 294ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля надзора и муниципального контроля» Федеральный закон от 24111995 181ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Федеральный закон от 21072014 209ФЗ «О государственной информационной системе жилищнокоммунального хозяйства» Постановление Правительства Российской Федерации от 11062013 493 «О государственном жилищном надзоре» Постановление Правительства РФ от 30112020 1969 «Об особенностях формирования ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2021 год проведения проверок в 2021 году и внесении изменений в пункт 7 Правил подготовки органами государственного контроля надзора и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» Постановление Госстроя России от 27092003 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» Постановление Правительства СанктПетербурга от 23112004 г 1849 «О Государственной жилищной инспекции СанктПетербурга» Постановление Правительства СанктПетербурга от 28042012 г 405 «Об утверждении перечня обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» Постановление Правительства Российской Федерации от 09072016 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов»