Предостережение:

• В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее-департамент) поступили обращения вх.№ 89-35/01-09/2577 от 27.12.2023, вх.№ 89-173/0101-07/529 от 29.12.2023 по вопросу по вопросу низкой температуры батареи отопления в детской комнате квартиры № 5 дома № 28 по ул.Гагарина г.Лабытнанги, промерзании стены дома. В многоквартирном доме, расположенном по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Гагарина, д. 28 (далее-МКД), выбран способ управления – управление управляющей организацией ООО «Комфортный дом», с 01.05.2022. По результатам проведения оценки достоверности поступивших сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» установлено следующее. В соответствии с ч.2.3 ст.161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Согласно пп. «в» п. 2 постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (ред. от 27.03.2023) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация. Требования к содержанию общего имущества установлены, в том числе Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170). Согласно п. 3 Минимального перечня, управляющие организации должны: проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами; выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей; устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями. Если управляющая организация установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций. В пункте 4.3.1 Правил № 170 указано, что управляющая организация должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также управляющая организация отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170). Согласно п. 4.10.5.1 Правил № 170, теплоизоляцию ограждающих конструкций жилых зданий следует устраивать в соответствии с действующими нормативными документами. В соответствии с п. 4.10.5.2 Правил № 170, теплозащиту дефектных участков стен и крыш производят путём устранения неисправностей в ограждающих конструкциях; просушки отсыревших участков стен и крыш; утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем; просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный; восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен. Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»). 19.01.2024 с привлечением специалиста ГКУ «Ямалтехэнергоконтроль» проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом - выездное обследование (Задание на проведение выездного обследования № 32-з от 17.01.2024). По результатам осмотра, а также инструментального обследования установлено, что измеренные значения температур внутренних поверхностей ограждающих конструкций жилой комнаты (детская) не соответствуют требованиям пункта 5.7 «СП 50.13330.2012. Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003» (температура поверхности стен ниже 11,7 С°, а именно от 5,8 до 6,9 ±2,3 С° при температуре воздуха в помещении 23,9 С°). При измерении температуры поверхности приборов системы отопления установлено, что в соответствии с приложением № 11 Правил № 170 при температуре воды в системе отопления 95-70 С° (соответствует условиям подачи теплоносителя в г.Лабытнанги) температура прибора отопления на подаче должна составлять 73 С° (фактически в кухне - 54,6 ± 2,3 С°, детская - 35,6 ± 0,6 С°), на обратном трубопроводе 57° С ( фактически в кухне - 47,5 ± 0,6 С°, детская - 34,2 ± 0,6 С°). При осмотре системы отопления МКД в квартире № 5 установлено, что на лоджии (не имеет утепления) расположено 2 радиатора отопления, подача теплоносителя к которым осуществляется по трубопроводу из помещения кухни, с последующим присоединением в кухне к обратному трубопроводу, при этом потеря температуры теплоносителя составляет 7 С°. Согласно представленной ООО «Комфортный дом» информации, сотрудниками управляющей компании проведены обследования системы отопления МКД при рассмотрении заявлений жильца квартиры № 5 МКД от 18.12.2023, 19.12.2023, 26.12.2023 в ходе которых установлено, что у потребителей квартир №№ 1,5,9,12 установлены дополнительные приборы отопления на лоджиях, без получения разрешения на переустройство системы отопления, которые подключены к стояку общедомовой системы отопления, что негативно сказывается на температуре теплоносителя (Акт обследования жилищного фонда от 29.12.2023). Не принятие управляющей организацией мер по восстановлению нормальной работы системы теплоснабжения, путем принятия мер к жильцам дома осуществившим несанкционированную установку радиаторов отопления на лоджиях, с последующим обследованием стены дома и установления причин несоответствия температуры внутренних поверхностей ограждающих конструкций жилой комнаты (детская), разработкой при необходимости плана устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций, может привести к нарушению обязательных требований и жилищных прав граждан, проживающих в МКД.