|
Значение |
В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило обращение (вх. № 89-35/01-07/3689 от 15.12.2025) гражданина (далее — заявитель), являющегося собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 39 (далее — Многоквартирный дом), ком. 201. Управление Многоквартирным домом осуществляет ООО «Эталон».
Из обращения следует, что заявитель не удовлетворен качеством услуг, оказываемых ООО «Эталон». В частности, заявитель указывает, что на 1 и 2 этажах Многоквартирного дома душевые и туалетные комнаты находятся в неудовлетворительном состоянии, двери и помещения общего пользования требуют незамедлительного ремонта. Коридоры, стены, проводка, лестницы находятся в ужасном состоянии, одно из окон разбито. Одна из душевых была безосновательно превращена в кладовку, в помещениях имеются грызуны и насекомые. На 1 этаже неизвестные заявителю люди закрыли общий санузел (душ и туалет), ограничив доступ к ним для других жильцов дома.
Кроме того, по утверждениям заявителя, гражданин, проживающий в комнате № 203 Многоквартирного дома, хранит свои вещи и мусор в душевой, которую превратил в кладовку. Гражданин, проживающий в комнате № 212, превратил кухонное помещение в кладовку, а гражданин, проживающий в комнате № 211 ограничил доступ иных жильцов к другому кухонному помещению и, несмотря на то, что кухня является общим имуществом собственников помещений в Многоквартирном доме и все собственники несут расходы по её содержанию, ключи от кухонного помещения гражданин, проживающий в комнате № 211, другим жильцам предоставлять отказывается.
В ходе рассмотрения обращения департаментом у ООО «Эталон» запрошены пояснения по существу обращения, проведено выездное обследование.
Из представленных пояснений следует, что на основании обращения заявителя, которое было направлено в адрес ООО «Эталон», управляющей организацией нарушения, указанные в обращении, ранее были устранены в рамках возможностей, имеющихся у управляющей организации.
При этом в ходе выездного обследования, проведенного должностным лицом департамента 25.12.2025, установлено, что доводы, изложенные в обращении, частично нашли своё подтверждение: отделочный слой стен, напольное покрытие в коридорах общего пользования, двери в помещения общего пользования находятся в неудовлетворительном состоянии, помещение санузла (по утверждениям заявителя), расположенное на 1-м этаже Многоквартирного дома, помещения общего пользования на втором этаже закрыты на замок, стекло в окне на межэтажной площадке отсутствует.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.
В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ по решению общего собрания собственников помещений объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу пункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
Таким образом, собственник помещения в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещения, входящего в состав общего имущества) с целью использования указанной части для собственных нужд.
При этом собственники указанных выше комнат используют помещения общего пользования (кухонные помещения), являющиеся общим имуществом собственников помещений, единолично в отсутствие законных оснований. Помещение санузла, расположенное на 1-м этаже Многоквартирного дома, закрыто на навесной замок, ключа от которого у заявителя не имеется. Доступность пользования помещениями общего пользования заявителю не обеспечивается.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг.
Согласно пункту 3 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, а также иных лиц.
Таким образом, в случае управления МКД управляющей организацией именно указанная управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД, обеспечивать доступность пользования общим имуществом собственниками помещений в МКД и соблюдение прав и законных интересов таких собственников, а также иных лиц.
Подпунктом «в» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491 (далее – Правила № 491) установлено, что общее имущество многоквартирного жилого дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень).
В соответствии с пунктом 11 Минимального перечня, к работам, выполняемым для надлежащего содержания внутренней отделки в многоквартирных домах, относятся: проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию — устранение выявленных нарушений.
В соответствии с п. 3.2.9, п. 10 приложения № 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила № 170), к текущему ремонту относится восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать, в частности, устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (абзац 4 пункта 4.2.1.1 Правил № 170).
В соответствии с пунктом 4.4.13 Правил № 170 поврежденные участки покрытия из линолеума необходимо ремонтировать или заменять, подбирая материал по цвету и рисунку.
В соответствии с пунктом 13 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме относятся:
проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Таким образом, имеются признаки нарушения обязательных требований при содержании общего имущества собственников помещений в МКД, обеспечения доступности пользования помещениями общего пользования.
Согласно пункту 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о признаках нарушений обязательных требований контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Бездействие ООО «Эталон» в части обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме, обеспечения доступности пользования гражданам, проживающим в комнате 201 Многоквартирного дома, помещениями общего пользования может привести (приводит) к нарушению обязательных требований. |