|
Значение |
В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступили обращения (вх. № 89-35/01-07/1318 от 03.04.2026 и № 89-35/01-07/1427 от 10.04.2026) гражданина (далее — заявитель), проживающего по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Республики, д. 49 (далее — Многоквартирный дом), кв. 7.
Из обращений следует, что в квартире температура не опускается ниже 28 градусов всю зиму. Из-за перетопа в квартире сухой воздух, что отрицательно влияет на самочувствие и здоровье заявителя. С торцевой стороны дома и под окнами продувает холодный ветер. Соседи самовольно установили батареи с регулятором отопления. До сведении управляющей организации заявителем неоднократно доводилась информация об указанной проблеме, однако никаких действенных мер для решения проблемы управляющая организация не предприняла.
Управление Многоквартирным домом осуществляет ООО «УК «НВ» (далее – управляющая организация) на основании договора управления многоквартирным домом и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Департаментом у ООО «УК «НВ» были запрошены пояснения по доводам обращений заявителя.
Из пояснений, предоставленных управляющей организацией, следует, что 11.03.2026 от заявителя поступило обращение о превышении температурной нормы в помещении. 12.03.2026 после проведения наладочных мероприятий по нормализации теплоснабжения в кв. № 7 от собственников других квартир МКД начали поступать заявления о понижении температуры в жилых помещениях. Сотрудники ООО «УК «НВ» провели дополнительные наладочные работы и нормализовали работу внутридомовой системы отопления.
03.04.2026 от заявителя вновь поступило заявление о превышении температуры в квартире. 07.04.2026 проведена проверка качества предоставляемой услуги по отоплению, в ходе которой было установлено, что температура в квартире 7 МКД составляет 28,9 °С.
В соответствии с пунктом 15 раздела II приложения № 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354) качество коммунальной услуги по отоплению должно обеспечить нормативную температуру воздуха в жилых помещениях - не ниже +18 °C (в угловых комнатах - +20 °C), в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) -31 °C и ниже - в жилых помещениях - не ниже +20 °C (в угловых комнатах - +22 °C);При этом допускается превышение нормативной температуры не более, чем 4 °С.
13.04.2026 сотрудники управляющей организации провели очередной цикл наладочных мероприятий по нормализации теплоснабжения. 14.04.2026 поступили жалобы от других жильцов дома на пониженную температуру в квартирах. Повторно проведены наладочные мероприятия по нормализации работы системы теплоснабжения. Проведены замеры температуры в некоторых жилых помещениях МКД, из которых следует, что температура в них соответствует нормативным значениям.
При этом документов, подтверждающих, что после проведения мероприятий по нормализации работы системы теплоснабжения качество коммунальной услуги по отоплению в квартире заявителя соответствует нормативным требованиям предоставлено не было.
Кроме того, из выписки из журнала заявок аварийно-диспетчерской службы, предоставленной управляющей организацией, следует, что проблемы в работе внутридомовой системы отопления возникают с регулярной периодичностью, что может указывать на её ненадлежащую работу.
Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.
При этом в силу пункта 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, обязано принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
В силу требований жилищного законодательства и условий договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе содержание внутридомовой системы отопления (ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, п. 5, п. 6, п.п. «д» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, п.п. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 1110 от 28.10.2014).
Согласно п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290, общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, включают в себя, в том числе: постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления, восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Согласно пункту 13(1) Правил № 491, осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.
Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.
Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:
- весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;
- осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
В соответствии с пунктом 2.1 ПиН, целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.
В соответствии с пунктом 14 Правил № 491, результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
Таким образом, своевременное и качественное проведение осмотров многоквартирных домов призвано обеспечить своевременное выявление недостатков технического состояния многоквартирных домов. При этом акты осмотра должны содержать сведения о выявленных дефектах (виды, объемы повреждений) в объеме, позволяющем собственникам помещений или ответственным лицам принять решение о необходимости выполнения конкретных мероприятий (работ) по устранению нарушений.
Учитывая изложенное, лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязано обеспечивать надлежащее содержание системы отопления в многоквартирном доме, в том числе путем проведения осмотров устанавливать причины нарушений в работе указанной системы и ее конструктивных элементов.
В силу п. 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно пункту 3 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 г. № 290, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания стен многоквартирных домов включают в себя: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств (абзац 2); в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение (абзац 6).
В соответствии с пунктом 4.2.1.1. Правил и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее Правила), организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
С учетом вышеизложенного (жалобы заявителя на сквозняки в квартире, несоответствие нормативной температуры воздуха) в действиях управляющей организации выявлены признаки нарушения обязательных требований, предъявляемых к содержанию общедомового имущества.
По результатам оценки достоверности сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, указанных в обращении, выявлены признаки ненадлежащего содержания земельного участка Многоквартирного дома, что свидетельствует о наличии признаков нарушения обязательных требований.
Согласно пункту 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о признаках нарушений обязательных требований контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Бездействие ООО «УК «НВ» в части обеспечения надлежащего содержания внутридомовой системы отопления может привести (приводит) к нарушению обязательных требований. |
