|
Значение |
В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило коллективное обращение (вх. № 89-35/01-07/1623 от 24.04.2026) граждан (далее – заявители), проживающих в многоквартирном доме по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 98А (далее — Многоквартирный дом), о наличии недостатков в деятельности управляющей организации ООО «НРЭК №2» по управлению Многоквартирным домом, что выразилось в ненадлежащей уборке (в невыполнении уборки без напоминания) от снега площадок перед входами в подъезды, нерегулярности выполнения влажной уборки помещений подъездов в связи с отсутствием уборщиков, в невыполнении текущего ремонта в многоквартирном доме, в неустранении повреждений перил, в непринятии мер по заявкам собственников и пользователей помещений без направления повторных заявок, о подделке актов приемки выполненных работ по уборке, которая не производится с декабря 2025 года, об отсутствии благоустройства придомовой территории, в том числе детской площадки.
Управление Многоквартирным домом осуществляет общество с ограниченной ответственностью «НРЭК №2» (далее - ООО «НРЭК № 2», управляющая организация) на основании договора управления многоквартирным домом № 10-8 от 01.05.2020, заключенного с собственниками помещений на основании решения общего собрания собственников (протокол общего собрания № 1 от 20.04.2020), и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу требований жилищного законодательства и условий договора управления ООО «НРЭК №2» обязано обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в Многоквартирном доме, в том числе обеспечивать надлежащую уборку мест общего пользования и придомовой территории.
В ответ на запрос департамента по доводам обращения ООО «НРЭК №2» представлены копии актов сезонных осмотров дома, актов о выполнении влажной уборки, отчетов о выполнении договора управления, актов приемки оказанных услуг и(или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, актов о проведении механизированной уборки придомовой территории. В актах о выполнении работ имеются подписи жильцов дома. Также управляющей организацией в своих пояснениях указано, что влажная уборка подъездов производится согласно договору управления - 1 раз в месяц, ремонт подъездов производился в следующем порядке: в 2020 году – ремонт 1-го подъезда, в 2021 году – ремонт 2-го подъезда и устройство скатных козырьков в количестве 16 шт., в 2022 году – ремонт 3-го и 4-го подъездов, в 2024 году – ремонт 5-го подъезда и ремонт внутренних и наружных тамбуров, окраска цоколя, в 2025 году – ремонт 6-го подъезда. Ремонт перил в подъездах запланирован на июнь-июль 2026 года, ремонт ограждений – на май 2026 года.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 1110 от 28.10.2014, соблюдение требований части 2 статьи 162, части 2.3 статьи 161 является лицензионными требованиями к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно подпункту «г» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
Согласно части 1.2 статьи 161 ЖК РФ, состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В пунктах 23, 24, 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, установлен перечень работ по обеспечению надлежащего содержания помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и придомовой территории в холодный и теплый периоды года.
Согласно пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.
Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» форма такого акта утверждена.
Со стороны собственников помещений в многоквартирном доме акт подписывается председателем Совета многоквартирного дома либо уполномоченным собственником помещения.
Вместе с тем, сведений о наличии актов или иных документов, подписанных председателем Совета многоквартирного дома или уполномоченным собственником помещений не представлено. В представленных управляющей организацией пояснениях указано, что акты подписываются различными собственниками.
Согласно пункту 4.8.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, неисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
Указанное требование подразумевает устранение выявленных повреждений, в том числе перил, сразу при их выявлении. Вместе с тем, из пояснений управляющей организации следует, что повреждения перил в подъездах были выявлены, но не устранены, выполнение работ запланировано на более поздний период.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — Правила изменения размера платы).
Согласно пункту 6 данных правил, в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.
Согласно пункту 15, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.
Согласно пункту 16, акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Порядок) установлен в разделе X Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354).
Указанный порядок предполагает, что при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем, а в случаях, предусмотренных подпунктами «б», «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, - аварийно-диспетчерскую службу, деятельность которой организована управляющей организацией, товариществом или кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (пункт 105 Правил № 354).
Из Порядка следует, что исполнитель жилищно-коммунальных услуг при получении сообщения о нарушении качества предоставляемых услуг, в случае, если ему неизвестна причина такого нарушения, обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества услуги.
В случае если исполнителю известны причины нарушения качества услуги, он обязан немедленно сообщить об этом обратившемуся потребителю.
Время проведения проверки назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества услуги, если с потребителем не согласовано иное время.
Следует отметить, что такие проверки проводятся управляющей организацией совместно с обратившимся потребителем.
По окончании проверки составляется акт проверки.
При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами.
Как следует из представленных заявителями документов, один из заявителей обращался в адрес ООО «НРЭК №» по вопросу ненадлежащей уборки мест общего пользования подъезда №2. Вместе с тем, проверка качества проведена управляющей организацией самостоятельно, без привлечения заявителя (акт внеплановой проверки контроля качества от 03.04.2026).
Рассмотрев представленные заявителями и управляющей организацией пояснения и документы, учитывая вышеизложенное, а также значительное количество подписей проживающих в Многоквартирном доме граждан в обращении в департамент, указывающих на ненадлежащее проведение уборки мест общего пользования и придомовой территории, установлено, что имеются признаки нарушения обязательных требований при содержании общего имущества Многоквартирного дома.
Согласно пункту 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о признаках нарушений обязательных требований контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Бездействие ООО «НРЭК №2» в части обеспечения надлежащего содержания мест общего пользования и придомовой территории Многоквартирного дома, своевременного выполнения ремонта перил в подъездах, проведения надлежащих проверок качества выполняемых работ может привести (приводит) к нарушению обязательных требований. |