|
Значение |
В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило обращение (вх. № 89-35/01-07/2417 от 01.07.2026) гражданки (далее — заявитель), проживающей по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Энтузиастов, д. 5Б, кв. 29.
В обращении заявитель указывает на наличие проблемы, связанной с промерзанием и намоканием стен в квартире в холодной период года, что приводит к образованию плесени и конденсата на стенах и потолке. Заявитель также в своем обращении утверждает на ненадлежащую работоспособность вентиляционной системы. По данному вопросу заявитель неоднократно обращалась в управляющую организацию. В ответ на обращения было заявлено, что вентиляционная система находится в исправном состоянии. Кроме того, было отмечено, что работы по утеплению стен не входят в компетенцию управляющей организации, поскольку она осуществляет временное управление многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом в настоящее время осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Витязь» (далее - ООО «Витязь», управляющая организация), назначенное в качестве временной управляющей организации в соответствии с постановлением Администрации города Ноябрьска от 26.03.2026 № 416-П. В силу требований жилищного законодательства, ООО «Витязь» обязано обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства Российской Федерации № 1110 от 28.10.2014 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Положение).
Согласно п.п «а», «б» пункта 3 данного положения к лицензионным требованиям отнесено:
а) соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
б) исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно пункту 15 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов, отнесено техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем, при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Согласно пункту 5.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – ПиН), расчетные температуры, кратности и нормы воздухообмена для различных помещений жилых домов должны соответствовать установленным требованиям. Естественная вытяжная вентиляция должна обеспечивать удаление необходимого объема воздуха из всех предусмотренных проектом помещений при текущих температурах наружного воздуха 5 град. С и ниже.
Следует отметить, что значения кратности и нормы воздухообмена для различных помещений является нормируемыми параметрами и, чтобы сделать вывод о надлежащей/ненадлежащей работе системы вентиляции в жилом помещении, необходимо проведение соответствующих замеров.
Согласно пункту 5.7.2 ПиН, персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить: плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы; замену сломанных вытяжных решеток и их крепление; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах; устранение засоров в каналах; устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов.
В ходе рассмотрения обращения у ООО «Витязь» запрошены пояснения по изложенным в нем обстоятельствам.
Из представленных пояснений (письмо ООО «Витязь» исх. № 461 от 06.07.2026) следует, что специалисты ООО «Витязь» выполнили работы по утеплению перекрытия над коридором Вашей квартиры, провели осмотр системы вентиляции в Вашей квартире, а также вентиляционной шахты. По результатам осмотра установлено, что система вентиляции в квартире работает исправно, тяга соответствует нормативным показателям. Засоров и повреждений вентиляционной шахты не выявлено. При проведении осмотра квартиры были обнаружены следы намокания и плесени на стенах и потолке. Специалисты управляющей организации установили, что причины промерзания и образования плесени связаны с недостаточностью теплозащиты наружных стен, а также возможным нарушением герметичности межпанельных швов.
Вместе с тем не представлены сведения о проведении осмотра вентиляционных систем и проверки их работоспособности в жилых помещениях, расположенных ниже Вашей квартиры, а также информация о принятых мерах по устранению причин промерзания стен. Кроме того, отсутствуют документы, подтверждающие проведение осмотра Вашей квартиры, проверку функционирования вентиляционной системы, обследование фасада многоквартирного дома, измерение температуры ограждающих конструкций и параметров микроклимата в Вашем жилом помещении.
Согласно пункту 3 Минимального перечня, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать надлежащее содержание стен многоквартирных домов:
выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;
в случае выявления повреждений и нарушений — составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.
Согласно пункту 4.2.1.1 ПиН, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать:
- заданный температурно-влажностный режим внутри здания;
- исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность);
- устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
- теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
Согласно пункту 4.2.1.12 участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, а также стены с малой теплоустойчивостью в жарких районах необходимо утеплять.
Согласно пункту 4.2.1.16 для предупреждения промерзания стен, появления плесневелых пятен, слизи, конденсата на внутренних поверхностях наружных ограждающих конструкций влажность материалов должна соответствовать следующим требованиям: керамзита - 3%, шлака - 4 - 6%; пенобетона - 10%; газобетона - 10%.
Влажность стен: деревянных - 12%; кирпичных - 4%; железобетонных (панельных) - 6%; керамзитобетонных - 10%; утеплителя в стенах - 6%.
В соответствии с положениями подпункта «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
В соответствии с пунктом 2.1 ПиН, целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.
В соответствии с пунктом 14 Правил № 491, результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений). Также, в соответствии с пунктом 6 Правил № 416, в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.
Таким образом, своевременное и качественное проведение осмотров многоквартирных домов призвано обеспечить своевременное выявление недостатков технического состояния многоквартирных домов. При этом акты осмотра должны содержать сведения о выявленных дефектах (виды, объемы повреждений) в объеме, позволяющем собственникам помещений или ответственным лицам принять решение о необходимости выполнения конкретных мероприятий (работ) по устранению нарушений.
Учитывая изложенное, лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязано обеспечивать надлежащее содержание системы вентиляции в многоквартирном доме, в том числе путем проведения осмотров устанавливать причины нарушений в работе указанной системы и ее конструктивных элементов, а также обеспечивать надлежащее содержание стен в многоквартирном доме.
С учетом вышеизложенного, по результатам оценки достоверности сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, указанных в обращении заявителя, выявлены признаки нарушения обязательных требований в части ненадлежащего содержания вентиляционной системы, ненадлежащее содержание стен многоквартирного дома.
Согласно пункту 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о признаках нарушений обязательных требований контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Бездействие ООО «Витязь» в части обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме может привести (приводит) к нарушению обязательных требований. |