|
Значение |
В адрес департамента государственного жилищного надзора Ямало‑Ненецкого автономного округа (далее - департамент) поступили обращения (вх. от 07.07.2026 за вх. № 89‑35/01‑07/2466, 13.07.2026 за вх. № 89‑35/01‑07/2514) содержащие доводы о нарушениях в работе внутридомовой системы отопления в части такой системы, расположенной в жило помещении по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, просп. Мира, д. 27/57, кв. 6.
Деятельность по управлению многоквартирным домом в соответствии с условиями договора управления от 01.04.2020 осуществляет ООО «УК «НВ». В силу требований жилищного законодательства на указанное лицо возложена обязанность обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе внутридомовой системы отопления (ч. 1.1, ч. 2.3 статьи 161, часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; подпункт "д" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491); пункт 18, 19 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
В соответствии с положениями подпункта «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 указанных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Статьёй 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Таким образом, своевременное и качественное проведение осмотров многоквартирных домов призвано обеспечить своевременное выявление дефектов технического состояния многоквартирных домов, в целях их устранения.
В соответствии с пунктом 14 Правил № 491 результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
В соответствии с пунктом 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.
Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.
Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
В соответствии с требованиями пункта 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
В соответствии с пунктом 2.2.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.
Учитывая, что организация устранения неисправности инженерного оборудования или конструкций предполагает выявление и формальное описание имеющихся дефектов с целью принятия решения о проведении соответствующих работ, в указанный срок ответственным лицом должно быть организовано как минимум проведение обследование конструкций и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, и отражение соответствующих результатов обследования в акте осмотра.
В соответствии с пунктом 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, в состав общих работ, выполняемых для надлежащего содержания систем отопления в многоквартирных домах включено восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
Таким образом, содержание внутридомовой системы отопление включает требование о проведении осмотра такой системы, принятие мер к восстановлению работоспособности её элементов.
Из содержания рассмотренных обращений следует, что отопительные приборы в указанном жилом помещении систематически протекают. При этом при обращении за выполнением сантехнических работ заявителю указывают на то, что соответствующие работы должны быть дополнительно оплачены потребителем.
Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (Постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 15.12.2008 № 14801/08).
По смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Отопительные приборы, не оборудованные отсекающими устройствами, являются составной частью общедомовой системы отопления, обязанность по содержанию которой возложена на управляющую организацию.
При этом необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с требованиями части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Таким образом, в случае, если использованное при возведении многоквартирного дома проектное решение не предполагает оборудование отопительных приборов многоквартирного дома отсекающими устройствами и перемычками, обеспечивающими возможность демонтажа таких приборов без остановки циркуляции теплоносителя на соответствующем участке общедомовых сетей, демонтаж проектных отопительных приборов при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об уменьшении состава общего имущества и о реконструкции системы отопления многоквартирного дома, установка иных отопительных приборов, изменение схемы подключения таких приборов, должны рассматриваться как непроектное вмешательство в устройство внутридомовой системы отопления, требующее принятия от лиц, ответственных за обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, мер к восстановлению проектного состояния.
Непроведение осмотра внутридомовой системы отопления в целях выявления нарушений в работе такой системы, в том числе вмешательства в устройство такой системы, непринятие мер к восстановлению проектных параметров работы такой системы может привести к нарушению обязательных требований. |