|
Значение |
В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило обращение (вх. № 89-35/01-07/1663 от 28.04.2026) гражданина (далее – заявитель), проживающего по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Энтузиастов, д. 5А (далее – Многоквартирный дом), кв. 24.
В обращении заявитель просит оказать содействие в выполнении заявок, оставленных в ЖЭУ № 3/1 по вопросу неработающей вентиляции в квартире и постоянном подтоплении подвального помещения канализационными стоками, из-за чего в квартире стоит сильный неприятный запах, а в ванной комнате появился грибок на стенах.
Собственниками помещений в Многоквартирном доме выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом, с целью реализации которого с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Новое время» (далее – ООО «УК «НВ», обслуживающая компания) заключен договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Согласно пункту 2 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), управляющая организация обязана выполнять работы по проверке температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений по устранению причин его нарушения; по проверке состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, по принятию мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями.
Согласно пункту 4.1.15 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – ПиН), не допускается: подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования; захламлять и загрязнять подвальные помещения.
Согласно пункту 3.4.1 ПиН, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.
Согласно пункту 3.4.8 ПиН, в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
Согласно пункту 5.8.7 ПиН, работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны разъяснять потребителям необходимость соблюдения правил пользования водопроводом и канализацией.
Согласно подпункту «ж» пункта 5.8.3 ПиН, организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать контроль за соблюдением нанимателями, собственниками и арендаторами правил пользования системами водопровода и канализации.
Согласно пункту 15 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов, отнесено техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем, при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Согласно пункту 5.7.1 ПиН, расчетные температуры, кратности и нормы воздухообмена для различных помещений жилых домов должны соответствовать установленным требованиям. Естественная вытяжная вентиляция должна обеспечивать удаление необходимого объема воздуха из всех предусмотренных проектом помещений при текущих температурах наружного воздуха 5 град. С и ниже.
Следует отметить, что значения кратности и нормы воздухообмена для различных помещений является нормируемыми параметрами и, чтобы сделать вывод о надлежащей/ненадлежащей работе системы вентиляции в жилом помещении, необходимо проведение соответствующих замеров.
Согласно пункту 5.7.2 ПиН, персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить: плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы; замену сломанных вытяжных решеток и их крепление; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах; устранение засоров в каналах; устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов.
В соответствии с положениями подпункта «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
В соответствии с пунктом 2.1 ПиН, целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.
В соответствии с пунктом 14 Правил № 491, результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений). Также, в соответствии с пунктом 6 Правил № 416, в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.
Таким образом, своевременное и качественное проведение осмотров многоквартирных домов призвано обеспечить своевременное выявление недостатков технического состояния многоквартирных домов. При этом акты осмотра должны содержать сведения о выявленных дефектах (виды, объемы повреждений) в объеме, позволяющем собственникам помещений или ответственным лицам принять решение о необходимости выполнения конкретных мероприятий (работ) по устранению нарушений.
Учитывая изложенное, лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязано обеспечивать надлежащее содержание системы вентиляции в многоквартирном доме, в том числе путем проведения осмотров устанавливать причины нарушений в работе указанной системы и ее конструктивных элементов, а также обеспечивать надлежащее содержание подвального помещения и расположенных в нем инженерных сетей.
В ходе рассмотрения обращения у ООО «УК «НВ» запрошены пояснения по изложенным в нем обстоятельствам.
В представленных пояснениях (письмо № 880 от 07.05.2026) указано, что сотрудниками ООО «УК «НВ» было проведено комиссионное обследование инженерных систем. Выявлен засор выпуска канализации из подвала. Силами ЖЭУ была проведена прочистка выпуска канализации.
Вместе с тем, актов осмотра подвального помещения, сведений о состоянии подвального помещения, о принятых мерах по ликвидации последствий его подтопления, о причинах появления жалоб о постоянном появлении неприятного запаха канализации не представлено.
По вопросу появления грибка на стенах в квартире у заявителя, ООО «УК «НВ» в своих пояснениях указано, что провести визуальный осмотра в квартире заявителя не представилось возможным, так как при прибытии сотрудника ЖЭУ 07.05.2026 жилец отказался допускать в помещение, мотивирую тем, что в квартире спит ребенок. О повторном визите с предварительным согласованием времени заявитель не проинформировал. Факт наличия грибкового поражения не подтвержден и не доказана его связь с работой вентиляции или подтоплением подвала.
Вместе с тем, сведений о проверке работоспособности системы вентиляции в квартире у заявителя, о предварительном уведомлении заявителя о предстоящем осмотре его квартиры, о повторных попытках провести осмотр квартиры, о проведении осмотра системы вентиляции со стороны чердачного и подвального помещения не представлено. При этом, как указано заявителем в обращении в департамент, он по данным вопросам подавал заявки в ЖЭУ № 3/1. Сведений о принятых мерах по данным заявкам также не представлено.
Учитывая изложенное, имеются признаки нарушения при содержании общего имущества в Многоквартирном доме: при содержании системы вентиляции и подвального помещения.
Согласно пункту 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о признаках нарушений обязательных требований контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Бездействие ООО «УК «НВ» в части обеспечения надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме может привести (приводит) к нарушению обязательных требований. |
